距離安居客傳出赴港上市消息不到一個月的時間，作為58同城旗下的找房平臺終于確定了赴港上市。
4月7日晚，安居客已經(jīng)向港交所主板遞交上市申請，BofA Securities、中金公司及瑞信作為聯(lián)席保薦人。
被58同城收入麾下六年，如今確定赴港上市，算是實現(xiàn)當初58同城對安居客做出的承諾。去年58同城完成私有化退市，現(xiàn)在安居客的上市，在一定程度上算是58同城上市的另一種表現(xiàn)，只不過是旗下的子公司罷了。
作為國內(nèi)第一找房平臺安居客，在如今行業(yè)現(xiàn)象亂生的狀況下，上市能否博得資本市場歡心？我們或許可以從其基本面開始說起。
卷土重來的安居客 靠著“端口生意”跨過上市門檻
身跨互聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)兩大領(lǐng)域，安居客一直以來做得都是“端口流量”生意，這一模式在被58同城收購之后也基本沒有多少改變。姚勁波曾多次公開表示，要堅持做信息和服務(wù)平臺，堅決不做交易。
被58同城收購之后，58同城當即承諾將安居客打造為國內(nèi)第一找房平臺。如今安居客行業(yè)滲透率達3.81%，領(lǐng)先貝殼、鏈家，成為了國內(nèi)第一找房平臺。
據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，安居客的付費經(jīng)紀人數(shù)量超72.6萬人，占據(jù)67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額，四季度移動月活用戶達到6700萬，成為中國最大的在線房產(chǎn)平臺。
事實上，在被58收購之前，安居客也有過一次上市計劃。在2014年，安居客就啟動上市計劃，當時市場估值15億美元，雖然受平臺爆發(fā)中介聯(lián)合抵制潮的影響，導(dǎo)致上市計劃擱淺，但是從那時就能看出安居客就已經(jīng)具備了上市的實力。如今在58同城帶領(lǐng)下，上市或許并不感到意外。
自安居客成立以來，已經(jīng)經(jīng)歷了五次融資，在安居客的投資方中，也有包括百度在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭。此外，據(jù)港交所披露的文件顯示，在遞交上市申請之前，安居客完成2.5億美元融資，碧桂園子公司作為領(lǐng)投方。據(jù)知情人士透露，一些大牌地產(chǎn)均參與此輪投資。
值得一提的是，安居客還有騰訊撐腰。招股書顯示，在安居客上市前的持股比例中，58同城作為最大股東持有45.3%的股權(quán)，騰訊作為第二大股東，持有股權(quán)也高達14.1%。
在騰訊以往的投資對象中，部分都是具備上市可能或已經(jīng)上市的公司。據(jù)外媒The Information最新報道，截止2020年底，騰訊持有約100家上市公司的股權(quán)，擁有近1200家公司的股份，在市場眼里被騰訊投資，一定程度上也是認可的標志。
而回歸到安居客本身，從安居客的招股書來看，近幾年營收業(yè)績都處在向上發(fā)展的階段。2018年—2020年，安居客營收分別為62.163億元、75.791億元和80.524億元，特別是在2020年營收上，超過已經(jīng)在港股上市的易居，從易居最新披露的財報中，2020年易居營收為80.515億元，落后于安居客。
綜上所述，自身實力的加持以及大牌公司的撐腰，加之58同城在美上市的經(jīng)驗，這些或許都成為安居客上市的底氣。但透過這些風(fēng)光數(shù)據(jù)的背后，從招股書中也發(fā)現(xiàn)安居客存在許多問題。
營業(yè)增速恐承壓 平臺亂象或成發(fā)展攔路虎
相對安居客持續(xù)上漲的市場份額，業(yè)績增速卻是走起了下坡路。從招股書中我們能夠發(fā)現(xiàn)，雖然安居客的營收都在上升階段，但細看營收背后的增速卻是處在下滑階段。
2019年安居客營收增速為21.92%，但到了2020年營收增速卻只有6.24%，相比2019年大幅下滑15.68%。雖然只是處在短期下滑階段，但能夠預(yù)測的是，隨著行業(yè)亂象的加深，未來可能會面臨營收增速承壓的問題。
此外，安居客的盈利能力也是處在不穩(wěn)定的狀態(tài)，這也就反映凈利的變化上。2018年為19.07億元，2019年上升到23.063億元，但2020年又下滑至19.547億元。
凈利的不穩(wěn)定也使得凈利率出現(xiàn)下滑，2018年—2020年，安居客的凈利率分別為30.7%、30.4%及24.3%，這其實也是安居客的營收模式所致。
從安居客的營收模式來看，也是存在一定的問題。目前，安居客的收入主要來自提供在線營銷服務(wù)，以及新房銷售交易的傭金。這種模式主要是靠流量端口盈利，相當于安居作為中間商賺取信息流量的費用。
但這種模式受制的因素過多，其中競價排名方式對其影響最大，中介通過加價的方式將房源信息處于較前的位置進行推廣，房源信息被訪問則會從中介處扣除一定費用，但長此以往，就會產(chǎn)生內(nèi)部惡性競爭，在2014年引發(fā)的中介聯(lián)合抵制潮就是受此影響。
站在市場口碑的角度來看，安居客在用戶評價的口碑并不那么好。
在黑貓投訴平臺上，安居客的投訴量高達731條。其中，多數(shù)投訴為“虛假信息、房源”、“亂扣款”、“欺詐”。較差的市場口碑或許會成為安居客上市的攔路虎。畢竟，平臺的發(fā)展很大一部分是需要依仗用戶口碑的，尤其是像安居客這種隸屬于服務(wù)行業(yè)的平臺，口碑的重要性不言而喻。
對于安居客而言，即便能夠解決自身營收以及盈利模式帶來的詬病，但中介競爭帶來的市場口碑隱患，卻不是一朝一夕能夠解決的。好在國內(nèi)的房產(chǎn)中介平臺市場依然足夠大，這也給了安居客一些解決自身弊端的空間，但行業(yè)內(nèi)已有在美股成功上市的貝殼，這難免不讓人去對比，安居客與貝殼之間的差距。
共享經(jīng)濟大勢所趨 安居客距離貝殼還差多遠？
目前，在已經(jīng)上市的房產(chǎn)信息企業(yè)中，貝殼的發(fā)展狀況可謂是比較好的，雖然說僅上市不到一年，但是已經(jīng)超過在港股上市四年的易居。
面對安居客的上市，不免也會市場人員將二者進行對比，一個是中國最大的房產(chǎn)信息平臺，一個是目前估值最高的找房企業(yè)。處在風(fēng)波之中的安居客，上市后距離貝殼還差多遠？
對于一家企業(yè)來講，上市最重要的就在于市場估值的重新定義，安居客的上市首先要面臨的就是市場價值的評估，從此前安居客的估值以及母公司58同城私有化退市前的估值來看，安居客目前的市值或許不會超過貝殼市值。
而目前在美股上市的貝殼市值已經(jīng)超過660億美元，對于目前狀態(tài)的安居客來講，二者在市值上還存在一定的差距，隨著未來安居客在港上市，也將迎來二者在資本市場的對決。
從業(yè)務(wù)側(cè)來看，安居客在招股書中表示，未來會在信息共享化上做出戰(zhàn)略調(diào)整，從近期安居客的動作上看，未來在這種模式下還是具備一定的發(fā)展可能。目前，安居客已經(jīng)整合安居客、58同城房產(chǎn)、愛房和巧房的經(jīng)紀人資源以及營銷解決方案，從服務(wù)供應(yīng)商向開放型平轉(zhuǎn)化，這也與貝殼的業(yè)務(wù)模式有點類似，即將房源信息共享化，多個平臺可以共同參與同一筆交易。
就安居客而言，流量信息共享化無疑是符合當前時代的發(fā)展，在共生經(jīng)濟下，信息流量的共享能夠提升營銷效率以及協(xié)同收益，這對于安居客來說無疑是利好的。
但就現(xiàn)階段而言，安居客要與貝殼爭鋒或許還有一些不確定性。相比貝殼的業(yè)務(wù)模式，安居客的轉(zhuǎn)化還是存在一定區(qū)別。安居客是通過整合旗下平臺資源，達到內(nèi)部資源共享化，而貝殼則是與其他平臺之間的共享化。
雖然安居客有意在向開放平臺轉(zhuǎn)化，但仍處于“半封閉”的狀態(tài)。這對于安居客來講，舊有的信息流量平臺模式可能不會太受到資本市場的青睞。
除了貝殼外，在港股上市的易居也在主打ACN和聯(lián)盟模式，這對于現(xiàn)階段的房產(chǎn)信息平臺是新的發(fā)展趨勢，相比私有化，共生經(jīng)濟能夠提高協(xié)同效率和收益，實現(xiàn)多平臺的聯(lián)合的收益，但同時也是對傳統(tǒng)模式的沖擊，畢竟要將自身的信息資源與別人共享，也要與別人進行收益分成。
對于安居客來講，這或許就是與貝殼最大的差距，業(yè)務(wù)模式的不同致使兩家企業(yè)形成不同的風(fēng)格，而不同的業(yè)務(wù)模式也就帶來的不同的收益，畢竟早在2014年貝殼還是鏈家的時候，就已經(jīng)建立了ACN網(wǎng)絡(luò)，或許從那時決定了貝殼的上限。
除了與貝殼在業(yè)務(wù)模式上的差距外，地產(chǎn)行業(yè)自建營銷平臺的方式，或許也是影響安居客的一大因素。目前，國內(nèi)的一些地產(chǎn)企業(yè)都推出售房平臺包括，恒大的房車寶、萬科的易選房、碧桂園的鳳凰云。對于安居客這個傳統(tǒng)平臺來講，面對行業(yè)以及外部因素的雙重沖擊下，上市后距離貝殼或許還有一定的差距。
不過從中外市場二手房交易的滲透率來看，國內(nèi)市場還是有很大機會的。根據(jù)智研咨詢數(shù)據(jù)顯示，中國的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國的二手房交易規(guī)模占比則達到90%，英國達到81%，澳大利亞78%，中國香港85%，我國二手房市場的交易規(guī)模具有進一步發(fā)展的空間，這也讓二手房經(jīng)紀市場的規(guī)模效益逐漸顯現(xiàn)出來。
總的來講，不可否認，目前的安居客有“國內(nèi)第一房產(chǎn)信息平臺”光環(huán)加身，但離貝殼還是有一定差距。對于安居客而言，或許應(yīng)該重點關(guān)注當前行業(yè)趨勢變化以及上游行業(yè)帶來的規(guī)模沖擊，梳理出自身在行業(yè)所處的競爭環(huán)境，平衡業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的增長，這些也將會是影響今后資本市場給予其合理估值的重要指標。
本文來源：港股研究社（公眾號：ganggushe）—旨在幫助中國投資者理解世界，專注報道港股企業(yè)，對港股感興趣的朋友趕緊關(guān)注我們
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