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在線房產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)的龍頭企業(yè)安居客，在上周遞交了港交所上市申請(qǐng)吸引了行業(yè)的眼球。而在上周末58同城CEO姚勁波在朋友圈發(fā)了一則行業(yè)反壟斷的微博：“房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強(qiáng)烈呼吁國(guó)家反壟斷罰款貝殼40億(4%標(biāo)準(zhǔn))。并建議將此罰款打入國(guó)家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買(mǎi)房負(fù)擔(dān)。”

對(duì)此，貝殼找房對(duì)外回應(yīng)稱(chēng)：自創(chuàng)立起，貝殼堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。

雙方的爭(zhēng)論引發(fā)了行業(yè)的進(jìn)一步討論，而58安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域，以促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)讓行業(yè)更公平。

作為行業(yè)挑戰(zhàn)者的安居客，在發(fā)起上市后三天向守局者貝殼發(fā)起挑戰(zhàn)，足見(jiàn)對(duì)重塑行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的野心，而從安居客的招股書(shū)，可以進(jìn)一步剖析安居客未來(lái)的發(fā)展格局和潛力。

從2007年創(chuàng)立到2015年并入58同城，打造房產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)信息平臺(tái)，到安居客此輪提交上市招股書(shū)，以及碧桂園、新世界、新鴻基、雅居樂(lè)、恒基、華懋等一眾地產(chǎn)圈開(kāi)發(fā)商巨頭火熱投資，安居客已奠定了房產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的絕對(duì)領(lǐng)先地位，并且正在向房產(chǎn)交易服務(wù)的鏈條不斷延伸。

此次安居客的上市主體，是2020年58同城私有化后，把安居客、58房產(chǎn)、新房營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)58愛(ài)房、巧房科技都整合至一起的新主體。整合后，安居客握住了二手房和新房、深入合作經(jīng)紀(jì)人和開(kāi)發(fā)商，標(biāo)志著安居客從當(dāng)年的“在線營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)提供商”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺(tái)”。

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領(lǐng)路人安居客，從做信息到做服務(wù)

從當(dāng)年把房產(chǎn)信息搬到互聯(lián)網(wǎng)上的領(lǐng)路人，到現(xiàn)首創(chuàng)“開(kāi)放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺(tái)”，多年來(lái)，安居客已在房產(chǎn)交易服務(wù)供需兩端上建立起了難以攻破的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

招股書(shū)顯示，以2020年收入計(jì)算，目前安居客手握67%的線上房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)份額;截至2020年底，安居客月活6700萬(wàn);也是最大的新房及二手房在線營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客招股書(shū)

在滲透深度上，根據(jù)極光大數(shù)據(jù)發(fā)布的《2020年四季度極光移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)數(shù)據(jù)研究報(bào)告》顯示，在2020年12月，安居客APP在房產(chǎn)平臺(tái)領(lǐng)域始終維持領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)地位，其滲透率及用戶時(shí)長(zhǎng)分別是行業(yè)第二平臺(tái)的1.5倍和3.8倍，遙遙領(lǐng)先同一領(lǐng)域的其他對(duì)手。

圖片來(lái)源：極光大數(shù)據(jù)

而從招股書(shū)未來(lái)規(guī)劃中，我們還可以看到，安居客不僅關(guān)注二手房，而是以“安居客-愛(ài)房-巧房”為全房產(chǎn)鏈條服務(wù)體系，覆蓋一、二手房產(chǎn)交易的全過(guò)程。

圖片來(lái)源：安居客招股書(shū)

其中安居客的新業(yè)務(wù)——愛(ài)房，主要把握新房交易服務(wù)賽道。

自愛(ài)房推出2年來(lái)，通過(guò)安居客自有的經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，快速與新房所在地的經(jīng)紀(jì)品牌聯(lián)盟，其業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展至中國(guó)33座城市，2020年交易總量達(dá)人民幣653億元，較2019年增長(zhǎng)282%。依托著安居客的巨大流量，愛(ài)房在新房市場(chǎng)火熱的二、三線城市中行走的游刃有余。

招股書(shū)顯示，在河南鄭州這個(gè)近年來(lái)發(fā)展迅猛的中部省會(huì)，愛(ài)房比對(duì)手進(jìn)入晚兩年，但2020年的市場(chǎng)份額就達(dá)到了8%，2021年又提升至15%。

不難想象，依托著58同城的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)+愛(ài)房的新房聯(lián)賣(mài)模式，安居客正在打造房地產(chǎn)市場(chǎng)一二手聯(lián)動(dòng)體系，實(shí)現(xiàn)一二手房源共享。在線上的各種樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)信息推送到經(jīng)紀(jì)門(mén)店，也可以提升經(jīng)紀(jì)公司的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力。

這種鏈條的背后，當(dāng)然也要靠技術(shù)服務(wù)支持。

2019年初58同城開(kāi)始投資巧房，讓經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人能夠?qū)崿F(xiàn)工作流程數(shù)字化并提高運(yùn)營(yíng)效率，2020年12月全面合并巧房，目前，巧房累計(jì)擁有34.4萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人用戶。

巧房是顛覆中介效率的一大利器，它提供基于云計(jì)算的定制化SaaS解決方案，為傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)品牌連通房源信息與客源信息，還可以提供財(cái)務(wù)管理、人員管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、數(shù)據(jù)分析等數(shù)字化服務(wù)工具。另外，巧房還可以給中小型公司嫁接產(chǎn)業(yè)資源，讓中小中介以極低成本、極高效率獲得與頭部房產(chǎn)中介分庭抗禮的IT與供應(yīng)鏈能力，這也是二、三線城市的經(jīng)紀(jì)品牌和三十多萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人愿意與巧房結(jié)緣的原因。

現(xiàn)在的資本市場(chǎng)流行“講故事”，未來(lái)在愛(ài)房與巧房的帶動(dòng)下，安居客有了對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)各維度的服務(wù)能力，也給予了市場(chǎng)更多發(fā)展的“新故事”。

/ 02 /

服務(wù)者安居客，從合作到共贏

由上文拆解安居客的發(fā)展方向后可以判定，因?yàn)榘簿涌筒蛔鲎誀I(yíng)的特性，所以提供的服務(wù)不僅在用戶端，更考慮到了經(jīng)紀(jì)人群體和開(kāi)發(fā)商群體。

對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，2018年4月，安居客推出了臨感VR看房，區(qū)別于其他的主流房地產(chǎn)平臺(tái)，安居客的臨感VR看房技術(shù)，除了考慮到提升用戶線上看房體驗(yàn)的同時(shí)，還考慮到經(jīng)紀(jì)人的時(shí)間成本。

例如安居客創(chuàng)立的自動(dòng)拼接技術(shù)“臨感慧拼”，通過(guò)自動(dòng)化技術(shù)降低拼接門(mén)檻和時(shí)長(zhǎng)，在拍攝完成的房源視頻上傳后的五至十分鐘內(nèi)，單獨(dú)完成3D美化的拼接，大大提升了經(jīng)紀(jì)人制作房源VR的制作效率。

數(shù)據(jù)顯示，僅僅是2020年，安居客的VR增強(qiáng)房源就收獲了24億次瀏覽量，可以為經(jīng)紀(jì)人們帶來(lái)不小的轉(zhuǎn)化。

《百萬(wàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，目前全行業(yè)已經(jīng)有61%的經(jīng)紀(jì)人通過(guò)58同城、安居客獲得客戶線索，81.4%的經(jīng)紀(jì)人每天花半小時(shí)以上的時(shí)間去學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技能，90后經(jīng)紀(jì)人占比達(dá)52%;截至2020年底，安居客的“移動(dòng)經(jīng)紀(jì)人”app，也是中國(guó)最大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人移動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)管理app，活躍經(jīng)紀(jì)人超過(guò)60萬(wàn)名。

可見(jiàn)安居客給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)帶來(lái)的服務(wù)不僅僅推動(dòng)了工具上的進(jìn)步，更推動(dòng)了行業(yè)氛圍的進(jìn)步。

除此之外，安居客還成為開(kāi)發(fā)商的最佳伙伴，用直播、開(kāi)放技術(shù)、工具等手段，為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目樓盤(pán)、置業(yè)顧問(wèn)與找房用戶之間建立更簡(jiǎn)單、高效的連接。

例如2020年安居客為開(kāi)發(fā)商推出的“安居客在線旗艦店”，為開(kāi)發(fā)商提供了豐富的營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)景，從前期線上快速蓄客獲客服務(wù)到后期引導(dǎo)快速成交;而安居客開(kāi)發(fā)的app“微聊客”方便開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員和用戶進(jìn)行實(shí)時(shí)互動(dòng)，2020年24小時(shí)回復(fù)率為87%。

另外，安居客的流量和垂直程度是開(kāi)發(fā)商未來(lái)刊登新房項(xiàng)目廣告的最佳選擇，隨著房地產(chǎn)在線服務(wù)平臺(tái)的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越重視在線營(yíng)銷(xiāo)，2020年，在線營(yíng)銷(xiāo)占比開(kāi)發(fā)商總營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的40%，到2025年有望提升至44.4%。

這或許也是一大票老牌開(kāi)發(fā)商在上市前組團(tuán)投資安居客的原因，不論是在上市收益還是長(zhǎng)期合作中，大家都想搭上安居客的順風(fēng)車(chē)。

有人說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)的后半場(chǎng)是服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)，其實(shí)不管是上半場(chǎng)還是下半場(chǎng)，服務(wù)能力一直很重要。

安居客也早就意識(shí)到了服務(wù)的重要性，因?yàn)橹挥刑峁┖梅?wù)，才能從建立合作走向順利合作，最終走向安居客、經(jīng)紀(jì)人、開(kāi)發(fā)商之間的共贏。

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價(jià)值發(fā)現(xiàn)者安居客，從流量到平臺(tái)

從科技服務(wù)信息傳遞、技術(shù)護(hù)航交易達(dá)成的各個(gè)環(huán)節(jié)，這些年來(lái)安居客一直在持續(xù)演變。實(shí)現(xiàn)幾方共贏只是“小目標(biāo)”，安居客的野心，或許是作為一個(gè)開(kāi)放性平臺(tái)，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化趨勢(shì)中的潛在價(jià)值。

為什么敢下“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”的定義?

首先因?yàn)榘簿涌蜆I(yè)績(jī)有穩(wěn)健的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打底。

安居客招股書(shū)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，安居客在2020年的疫情沖擊下，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)依舊穩(wěn)健，由2019年的75.791億元，增加至80.524億元，利潤(rùn)也基本保持了相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客招股書(shū)

對(duì)比行業(yè)內(nèi)其他對(duì)手，安居客并不是整合后才開(kāi)始盈利，它已經(jīng)通過(guò)多年發(fā)展形成了穩(wěn)定的收入和利潤(rùn)鏈條。

除了收入攀升外，安居客的成本中還有一個(gè)趨勢(shì)：銷(xiāo)售成本越來(lái)越低、研發(fā)成本越來(lái)越高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客招股書(shū)

其中2020年相比2019年?duì)I收在增加，銷(xiāo)售成本則從8.18億元降低到了7.63億元，安居客招股書(shū)中表示是由于在復(fù)雜的環(huán)境中采用更為有效的成本控制措施;其中2019年較2018年上升是因?yàn)橹Ц督?jīng)紀(jì)人的分成增加，因?yàn)?019年愛(ài)房等新業(yè)務(wù)的加入，安居客也做出了一些調(diào)整，對(duì)于經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)起到了鞏固作用。

而2020年銷(xiāo)售成本下降，意味著經(jīng)紀(jì)人渠道關(guān)系的維系成功，安居客未來(lái)也給毛利潤(rùn)留出了更大的空間，以支持研發(fā)活動(dòng)的進(jìn)行;所以有了這個(gè)后盾，安居客的研發(fā)投入則一直在提升。

其次，隨著科技投入對(duì)于愛(ài)房、巧房這兩個(gè)新業(yè)務(wù)的支撐，也讓安居客的營(yíng)收結(jié)構(gòu)也在持續(xù)走向多元化，未來(lái)發(fā)現(xiàn)更多價(jià)值，創(chuàng)造更多增長(zhǎng)空間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客招股書(shū)

安居客目前營(yíng)收有三大類(lèi)，包括房產(chǎn)在線營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)(老本行)、交易服務(wù)、SaaS解決方案以及其他輔助服務(wù)。

其中交易服務(wù)，是愛(ài)房的主打，主要是從開(kāi)發(fā)商處賺取的新盤(pán)銷(xiāo)售傭金;SaaS解決方案和其他服務(wù)則是巧房專(zhuān)攻，主要包括使用軟件及技術(shù)平臺(tái)以及提供與此相關(guān)的技術(shù)服務(wù)。

艾瑞咨詢預(yù)測(cè)顯示，中國(guó)新房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率，將由2020年的31.5%上升至2025年的54.2%。

圖片來(lái)源：艾瑞咨詢

同期，2020年，通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)出售的新房的交易總量達(dá)到4.9萬(wàn)億人民幣，而且還以19.6%的復(fù)合年增長(zhǎng)率快速提升，2025年有望達(dá)到11.9萬(wàn)億元。

新房業(yè)務(wù)為中國(guó)房產(chǎn)的在線平臺(tái)貢獻(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)收入增速也高于二手房，根據(jù)預(yù)測(cè)，2020年到2025年，新房業(yè)務(wù)的年復(fù)合增長(zhǎng)率為13.6%，二手房則為9.5%。

雖然愛(ài)房和巧房19年之后才并表，但是營(yíng)收貢獻(xiàn)已有肉眼可見(jiàn)的提升，面對(duì)著如此有前景的市場(chǎng)，愛(ài)房+巧房聯(lián)手若能把下沉市場(chǎng)的服務(wù)進(jìn)行到底，給予它們“再造一個(gè)安居客”的預(yù)判也不為過(guò)。

安居客在招股書(shū)中說(shuō)，用“科技助力房地產(chǎn)行業(yè)，讓每一位參與者受益”。

作為平臺(tái)，依托自身強(qiáng)力的科技和生態(tài)能力，拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)的線上邊界，同時(shí)以鏈條中的每個(gè)對(duì)象為元素，進(jìn)行深度賦能合作，從而完成更高效的行業(yè)數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，這是安居客身上的重?fù)?dān)。

同時(shí)，為購(gòu)房者提供更好的服務(wù)，用平臺(tái)的力量去幫助他們找到更多的房源、買(mǎi)到更放心的房子，實(shí)現(xiàn)“讓安居簡(jiǎn)單美好”的愿景，這也是能在安居客身上挖掘到最可貴的價(jià)值。

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文 / 斑馬

出品 / 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)

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