國內(nèi)二手房市場越來越冷。
剛剛過去的10月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的二手房成交量依舊低迷，要么出現(xiàn)了兩位數(shù)的環(huán)比下滑，要么勉強(qiáng)維持在環(huán)比基本持平的局面，刺骨的寒意已經(jīng)不需要再做贅述。
即便是曾經(jīng)成交火爆的二線城市，也普遍呈現(xiàn)出“量價(jià)齊跌”的態(tài)勢(shì)。杭州的二手房行情交出了“四連跌”的答卷，南京樓市從去年下半年開始進(jìn)入下行階段，一度在2021年逆勢(shì)上漲的寧波樓市，也出現(xiàn)了“陰跌”的現(xiàn)象……越來越多的城市還處于探底過程中，市場信心修復(fù)仍需要一段時(shí)間。
壓力留給了利益相關(guān)的業(yè)主們。房子作為家庭中最重要的資產(chǎn)，過去可以靠二手房交易實(shí)現(xiàn)增值，哪怕長時(shí)間空置，也能有相對(duì)不錯(cuò)的收益?？僧?dāng)樓市進(jìn)入到交易停滯期，房子的溢價(jià)空間不再樂觀的時(shí)候，“無為”式的資產(chǎn)增值策略已經(jīng)走不通，業(yè)主們需要探索資產(chǎn)增值的新方式。
正是在這樣的語境下，自如開了一場面向業(yè)主的發(fā)布會(huì)，為身處寒冬中的業(yè)主們提供了一個(gè)新選項(xiàng)。
01 業(yè)主的“難言之隱”
以往談及租房市場時(shí)，習(xí)慣性將焦點(diǎn)集中在租客群體。與黑中介博弈、遭二房東坑騙、被業(yè)主扣押金的故事，常常讓人滿腔義憤。在這樣的故事情節(jié)中，業(yè)主們自然成了所謂的強(qiáng)勢(shì)群體，乃至被斥責(zé)的對(duì)象。
由于視角和立場的傾向性，很少有人主動(dòng)替業(yè)主“說話”，特別是寧愿讓房子空置，也不愿出租的一類業(yè)主，鮮有人主動(dòng)思考：為何很多人不愿意通過出租讓房子增值?
二手房市場的疲軟、樓價(jià)連續(xù)多個(gè)季度的下滑，意味著“炒房賺錢”的黃金時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，將閑置房源出租幾乎可以說是資產(chǎn)增值的最優(yōu)選擇。再來思考一些業(yè)主看似反常的行為，或許可以理解個(gè)中“難言之隱”。
首當(dāng)其沖的就是裝修問題。在許多人的印象中，“出租房”等于裝修標(biāo)準(zhǔn)的底線，不管是用料還是設(shè)計(jì)，都是以盡可能省錢為前提，一套三居室的全套裝修可能不到10萬塊錢，似乎不難從租金中快速回籠裝修成本。被選擇性忽略的是業(yè)主的時(shí)間精力和回報(bào)周期，考慮到大多數(shù)城市的新房限購期在兩年左右，業(yè)主們很容易算清一筆經(jīng)濟(jì)賬，短期出租并不是一個(gè)高性價(jià)比的選擇。
業(yè)主面臨房子租不出去、租出去貶值的兩難困境
何況“出租”本就存在一種增值悖論。比如有些業(yè)主擔(dān)心房子被租客破壞，導(dǎo)致在二手交易時(shí)被壓價(jià)，畢竟類似的新聞早已屢見不鮮;再比如房子想要出售時(shí)，需要經(jīng)過租客的允許才能帶看，一旦碰到了不愿意配合的租客，或者頻繁帶看打擾了租客的正常生活，存在交易不順暢等風(fēng)險(xiǎn)。
一些計(jì)劃長期出租并靠租金增值的業(yè)主，也有很多煩惱?！?021中國城市租住生活藍(lán)皮書》中公布了這樣一組數(shù)據(jù)：21%的業(yè)主遇到過“租客經(jīng)常打擾”、5%的業(yè)主遇到過“租客拖欠房租”，再加上鄰居投訴、臨時(shí)退租、水電費(fèi)爭議等問題，以至于很多業(yè)主被迫將房子交給“二房東”進(jìn)行管理。
這大抵就是自如面向業(yè)主群體開發(fā)布會(huì)的原因所在。在樓市遇冷的新常態(tài)下，大批業(yè)主將改變?cè)械馁Y產(chǎn)增值理念，從過去的“待價(jià)而沽”，轉(zhuǎn)向?qū)㈤e置房源長期出租，預(yù)示著將有大批的房源被釋放出來。對(duì)于走“分散式”長租路線的自如來說，無疑是進(jìn)一步擴(kuò)大房源規(guī)模的機(jī)會(huì)窗口。
只是挑戰(zhàn)也很直接，業(yè)主們的“難言之隱”早已成為市場上默許存在的痛點(diǎn)，也是制約“分散式”長租市場規(guī)模的誘因所在。在房屋租賃市場摸爬滾打了十一個(gè)年頭的自如，能否找到對(duì)癥的藥方?
02 自如給出的解法
2021年的一場演講中，自如CEO熊林提出了“增益租”模式，并將其視為下一個(gè)十年的主流模式。彼時(shí)長租公寓的爆雷潮還在延續(xù)，行業(yè)中一大批經(jīng)營激進(jìn)的企業(yè)紛紛倒下，租客、房東與平臺(tái)的關(guān)系亟待新考量。
“增益租”模式的創(chuàng)新在于，深刻改變了平臺(tái)和業(yè)主的關(guān)系：過去平臺(tái)和業(yè)主是單純的租賃關(guān)系，平臺(tái)從業(yè)主手中收來房子自己裝修，然后將成本分?jǐn)偟胶贤趦?nèi)每個(gè)月的租金中;“增益租”將平臺(tái)和業(yè)主從租賃關(guān)系升級(jí)為合作關(guān)系，平臺(tái)扮演了資產(chǎn)管理的角色，形成了“無差價(jià)、無空置期、收益有保底、年度有分成”的新機(jī)制。
時(shí)間驗(yàn)證了新模式的可能性。同樣是《中國城市租住生活藍(lán)皮書》的調(diào)研數(shù)據(jù)，在自如的業(yè)主群體中，有68%的業(yè)主會(huì)向朋友推薦“增益租”。而在這場面向業(yè)主的發(fā)布會(huì)中，自如對(duì)“增益租”模式進(jìn)行了兩個(gè)維度的“刷新”。
第一個(gè)是賦能業(yè)主的資產(chǎn)增值。正如前面所提到的一幕，“出租房式”的裝修在某種程度上成了偷工減料的代名詞，制約了房子的增值空間。
自如在發(fā)布會(huì)上一口氣發(fā)布了友家7.0、整租心舍2.0、速優(yōu)家、曼舍、資管等多個(gè)產(chǎn)品，分別對(duì)應(yīng)毛坯、老舊、簡裝、精裝、豪宅、整棟等不同需求，想要解決的正是低成本、高標(biāo)準(zhǔn)、美學(xué)設(shè)計(jì)的“不可能三角”。
自如整租心舍-簡愛風(fēng)格
其中的切入點(diǎn)在于供應(yīng)鏈，自如與16大品類的420家品牌達(dá)成了直接合作，在源頭上壓縮原材料成本，配合專業(yè)團(tuán)隊(duì)的功能美學(xué)設(shè)計(jì)、智藝精工交付體系和嚴(yán)格的品控交付標(biāo)準(zhǔn)，在差不多的裝修預(yù)算下，讓房子變得更美、更舒適、更安全，進(jìn)而為租客提供更好的居住體驗(yàn)，幫業(yè)主實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值。
第二個(gè)是賦能業(yè)主的資產(chǎn)出租。讓房子變美只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于將房源投入到市場當(dāng)中，為業(yè)主產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定的收益。
相對(duì)應(yīng)的是自如打出的一套組合拳：目前自如的平均裝修周期為38個(gè)工作日，平均成交周期為15天，保障了房屋的成交效率;185項(xiàng)服務(wù)品類，年均30次上門服務(wù)響應(yīng)，解決了業(yè)主的管理煩惱;日均300萬的找房人次、平均每天2200套的簽約，證明了自如的出租和運(yùn)營能力。
自如裝修能力
至于自如的解法是否有效，可以找到的案例有很多。北京一套房齡24年老破小，采用心舍2.0簡愛風(fēng)格花費(fèi)12萬裝修后，出租收益會(huì)有近60萬;北京海淀一套92平米的簡裝新房，由自如速優(yōu)家5天局部整改后快速出租，僅花費(fèi)3萬元3年租期將收回21萬元;上海陸家嘴仁恒濱江257平的豪宅，業(yè)主驗(yàn)收時(shí)因喜愛曼舍風(fēng)格，選擇放棄324萬元的租金選擇收房自住……
做一個(gè)總結(jié)的話，房子是連接自如與業(yè)主、租客的紐帶，為了讓“紐帶”實(shí)現(xiàn)“既能為業(yè)主增值保值，又能滿足租客的品質(zhì)訴求”的理想狀態(tài)，自如的著力點(diǎn)是產(chǎn)品化+管理服務(wù)，巧妙化解了供需間的種種矛盾，為整個(gè)行業(yè)趟出了一條新路。
03 機(jī)構(gòu)化的新趨勢(shì)
國內(nèi)二手房交易進(jìn)入停滯期的當(dāng)口，自如向業(yè)主們拋出了“橄欖枝”，可以解讀為自如敏銳的商業(yè)嗅覺，但隱藏在背后的其實(shí)是租賃市場的新趨勢(shì)，即機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；谥鸩饺〈《ⅰo序分布的模式。
在討論新趨勢(shì)的虛實(shí)前，不妨簡單回顧下國內(nèi)租賃市場的進(jìn)化：
最早是業(yè)主直租，業(yè)主自己對(duì)房子進(jìn)行裝修，然后四處貼小廣告尋找租客，典型的用時(shí)間換收益;而后衍生出了中介委托，常常以一個(gè)月的租金作為報(bào)酬，幫助業(yè)務(wù)節(jié)省了獲客的時(shí)間成本;最后是長租平臺(tái)的崛起，和業(yè)主簽署長期合作，承擔(dān)了房屋裝修、出租、運(yùn)營等一系列工作。
也就是說，自如等機(jī)構(gòu)化長租平臺(tái)的出現(xiàn)，屬于租住行業(yè)不斷進(jìn)化演變的必然，甚至是整個(gè)行業(yè)理性增長的基石。
有些遺憾的是，目前國內(nèi)機(jī)構(gòu)化租賃的占比僅10%，90%的房源還處于業(yè)主直租、中介委托、二房東居間等無序業(yè)態(tài)。相比之下，美國租房市場中有30%的房源被機(jī)構(gòu)化管理，德國機(jī)構(gòu)供應(yīng)的租賃住房占比40%，而日本有80%的房源被專業(yè)企業(yè)管理。其中的差距絕不只是數(shù)字占比的高低，機(jī)構(gòu)化的內(nèi)涵在于標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、數(shù)據(jù)化的管理，決定著能否將分散的房源轉(zhuǎn)化為可信賴的長租房。
早在2019年的時(shí)候，安徽省合肥市就發(fā)布了住房租賃獎(jiǎng)補(bǔ)新政，試圖通過進(jìn)一步擴(kuò)大財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)范圍、提高獎(jiǎng)補(bǔ)力度，繼而培育一批專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，改寫租住市場散亂差的局面。
2022年的政府工作報(bào)告中，“加快發(fā)展長租房市場”被寫入其中，連續(xù)兩年提及“長租房”。原因在于，“房住不炒”的宏觀調(diào)控已經(jīng)初見成效，加快發(fā)展長租房市場，尤其是機(jī)構(gòu)化長租房，可以說是保障住房需求、落實(shí)租購并舉政策、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的重要抓手。
進(jìn)一步深挖的話，當(dāng)代年輕人的生活觀念正在轉(zhuǎn)變，買房不再是唯一的選項(xiàng)，越來越多的年輕人選擇以“租”代“購”的方式在城市安家。按照一些機(jī)構(gòu)的預(yù)計(jì)，2030年時(shí)我國的租房人口將達(dá)到2.6億，住房租賃市場有望達(dá)到10萬億元的規(guī)模。既是自如們不可錯(cuò)失的新風(fēng)口，也是業(yè)主們資產(chǎn)增值保值的不二法門。
理解了這一點(diǎn)，市場上的種種現(xiàn)象也就有了合理的解釋。譬如自如平臺(tái)上租客的平均年齡為27歲，并且以本科及以上學(xué)歷為主，基于對(duì)高凈值人群租住需求的洞察，讓自如先于同行們看到了新趨勢(shì)，然后利用被驗(yàn)證過的“增益租”模式，不斷向業(yè)主們釋放積極信號(hào)，持續(xù)夯實(shí)自身的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
不難給出這樣的判斷：面向業(yè)主的機(jī)構(gòu)化資產(chǎn)管理正在成為時(shí)代剛需，國內(nèi)住房租賃即將進(jìn)入品牌崛起的時(shí)代，以資產(chǎn)管理、長線運(yùn)營的思路，倒逼整個(gè)租賃市場主動(dòng)優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)，驅(qū)動(dòng)租住體驗(yàn)的向上升級(jí)。
04 寫在最后
對(duì)大多數(shù)業(yè)主而言，樓市的低迷不是什么好消息。
可把眼光放長遠(yuǎn)一些，二手房交易量的下滑，或許會(huì)在短時(shí)間內(nèi)制約房產(chǎn)的流動(dòng)性，加劇行業(yè)上下游的悲觀情緒，卻也可能是一場思想上的“洗禮”：房子的價(jià)值不再被局限在商品維度上，進(jìn)一步走向解決居住需求的生產(chǎn)資料，回歸房子的本來價(jià)值。
至少自如代表的長租品牌，已經(jīng)給出了產(chǎn)品化+服務(wù)的解決方案，“寒冬”中業(yè)主們有了“因變而變”的主動(dòng)權(quán)。
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