時間是一把標尺，歷史是標尺上的刻度。
中國改革開放四十余年，涌現(xiàn)出無數(shù)優(yōu)秀的企業(yè)，成就中國經(jīng)濟的騰飛。其中價值更在于，這些伴隨時代成長的企業(yè)，都將成為歷史卷書不可或缺的篇章。
唯有穿越周期，與時代同行的企業(yè)，方可傳為佳話?？梢哉f，每一個歷經(jīng)風雨洗禮而發(fā)展成熟的企業(yè)，都是一卷可以娓娓道來的故事。
正如37年時光淬煉出的華遠一般，用13500多個晝夜交替書寫下城市的變遷與時代的脈動。
1983年的北京城，中央電視臺剛剛直播了首屆春晚，人民大會堂見證了中國首批18位博士的誕生，中國第一臺億次計算機“銀河”研制成功……一切欣欣向榮。
毗鄰北京西城區(qū)金融街的南千章胡同甲2號門棟里，“華遠”品牌誕生了。以20萬元的借款，三間平房和一部老舊吉普車為全部資產(chǎn)的“華遠經(jīng)濟開發(fā)公司”，肩負的是為中國城市經(jīng)濟改革探索“走出一條新路”。
在此后的37年時間里，這家“全民所有制企業(yè)”將自己的經(jīng)營業(yè)務版圖擴展到包括房地產(chǎn)、金融、高科技、商業(yè)服務等諸多領域。
這其中，房地產(chǎn)開發(fā)是華遠的業(yè)務龍頭，這亦是當初北京西城區(qū)政府成立和賦予華遠“城市改造建設經(jīng)營任務”的初衷與定位所在。
如今的北京城，早已躋身國際一線超級大都會，成為全球化的國際交往中心、科技創(chuàng)新中心。無論是奧運會還是國慶閱兵式，亦或是各種政治文化交流活動，一個軟硬件兼具國際一流發(fā)展水平的北京，正在不斷向世界展示中國。
而作為國內(nèi)最早一批從事城市房地產(chǎn)開發(fā)建設的企業(yè)，華遠地產(chǎn)依靠政府與華遠集團的堅實支撐，以北京為戰(zhàn)略核心，輻射京津冀、西部、華中、華南四大區(qū)域，鑄就行業(yè)知名的華遠品牌。
37年時間很長，因為一代人的芳華推動華遠跨越了多個行業(yè)周期，且恪守國資企業(yè)肩負貫徹執(zhí)行國家方針政策、重大部署的使命；37年時間不長，因為激蕩在市場經(jīng)濟的大潮中，華遠仍然是努力拼搏激蕩起一朵朵浪花的年輕企業(yè)。
華遠的國資底色
成就一段歷史，是對一個企業(yè)最好的褒獎。
君太百貨、華威大廈、漢光百貨、中國銀行大廈……這些矗立在北京西單北大街的建筑，構成聞名全國的“西單商圈”。
這項始建于上世紀八九十年代的“西西工程”，給北京城80、90后人群帶來無數(shù)成長記憶的商業(yè)區(qū)，至今仍然是全國各地游客來京消費的旺地，而“西西工程”正是華遠的成名作。
也正是基于華遠對西單地區(qū)城市面貌升級的貢獻，西單地區(qū)有四條街道以“華遠”命名（華遠街、華遠東街、華遠西街和華遠北街）。
實際上，作為北京西城區(qū)國資委下轄的骨干企業(yè)，華遠的一項重要使命就是協(xié)助區(qū)政府推進“示范區(qū)”整體規(guī)劃建設和專業(yè)化服務的各種工作。
在長年累月中助力北京西城發(fā)展，高效推進北京金融科技中心產(chǎn)業(yè)升級等工作中顯現(xiàn)出企業(yè)擔當，華遠地產(chǎn)也成為國家和地方政策執(zhí)行的企業(yè)平臺，這是其與很多房地產(chǎn)企業(yè)不同之處。
華遠地產(chǎn)母公司華遠集團由北京市西城區(qū)國資委100%控股，總資產(chǎn)規(guī)模達到700億元，是西城區(qū)國資委貢獻度較高的集團企業(yè)，而西城國資委也為華遠集團與子公司穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了更好的營商環(huán)境。也恰是得到了北京市西城區(qū)委區(qū)政府、區(qū)國資委的扶持，加之依靠華遠集團的資本支持、戰(zhàn)略指引，華遠地產(chǎn)的發(fā)展得到有力支撐。
良好的政企關系，也成就了中國城市發(fā)展建設的一個經(jīng)典樣本，并得到了更廣泛市場的認同。
1996年，“原華遠房地產(chǎn)”完成中外合資，并在香港上市，是第一家中外合資的股份制地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就在同一年，國家提出推進住宅商品化，房地產(chǎn)發(fā)展的春天到來。
而作為最早登陸資本市場的房企之一，華遠地產(chǎn)以規(guī)范化經(jīng)營構建起了完善的上市公司合規(guī)管理體系，在保障投資者權益的同時，更注重為市場提供安全高質(zhì)量的產(chǎn)品。
2008年，華遠地產(chǎn)（600743.SH）完成A股上市，再次領跑同業(yè)，進入新的發(fā)展周期。此時的華遠，已經(jīng)經(jīng)歷了幾番地產(chǎn)行業(yè)波動的洗禮，但其市場化的能力與國企基因很好的融合成為企業(yè)競爭力。由此，上市后的華遠地產(chǎn)發(fā)展進入新車道。
直至今天，截至2020年三季度末，華遠地產(chǎn)總資產(chǎn)達到648億元，業(yè)務范圍涵蓋住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)、小鎮(zhèn)等六大產(chǎn)品線，布局領域拓展至京津冀、西部、華中和華南四大區(qū)域。在全國各地，華遠都留下了自己的品牌。
穿越周期 尊重市場
于大浪淘沙中方顯真金本色。
37年發(fā)展史，華遠幾乎貫穿了中國房地產(chǎn)行業(yè)的完整歷程，任憑周期洗禮、行業(yè)洗牌，穩(wěn)健而高質(zhì)量發(fā)展始終是作為國資房地產(chǎn)企業(yè)的華遠所遵循的信條。
或許在外界看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在近20年時間里太過精彩紛呈，千億銷售規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)被巨大的市場紅利“批量生產(chǎn)”出來。
相比之下，已經(jīng)近40年發(fā)展史、決策更重效益的華遠地產(chǎn)就顯得些許“保守”。單從規(guī)模來看，華遠似乎無法與那些追求高周轉率和速度感的房地產(chǎn)巨頭匹敵。
但這恰恰是華遠地產(chǎn)這家國資底色房企追求穩(wěn)健經(jīng)營，始終以規(guī)范經(jīng)營，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值為基本發(fā)展準繩的結果。
作為公眾公司，合規(guī)管理體系以及內(nèi)部控制與風險管理體系，確保提高效益效率的同時，增強企業(yè)的競爭實力與抗風險能力，遠比瘋狂向市場挖掘利潤更重要。
也因此，華遠地產(chǎn)早早在企業(yè)內(nèi)部強化黨建引領、規(guī)范經(jīng)營，并從經(jīng)營上圍繞“規(guī)模與效益并舉”戰(zhàn)略進行“戰(zhàn)略管理”，確立以核心城市為依托的“總部—區(qū)域—城市”三級管控體系，同時建立了以人力、財務、投資、運營、成本為核心的五條專業(yè)管控條線，實現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)營管理的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
不斷夯實企業(yè)治理的基礎之上，華遠地產(chǎn)的發(fā)展也并非能用“保守”二字來定義。實際上，自2018年以來，華遠根據(jù)自身發(fā)展階段及市場研判，進行了戰(zhàn)略調(diào)整，加快發(fā)展節(jié)奏。
《一點財經(jīng)》注意到，自2018年開始，華遠地產(chǎn)便重啟擴張，拿地與開發(fā)、規(guī)模與速度雙管齊下。陸續(xù)進駐重慶、佛山、涿州、銀川、任丘等新城市，實現(xiàn)京津冀/西部/華中/華南 4 大區(qū)域、11 座城市的全國布局。
發(fā)展節(jié)奏的變化成效是顯著的。2018年，華遠地產(chǎn)實現(xiàn)銷售規(guī)模120億元，同比增長55%；2019年，華遠的銷售規(guī)模又躍升至151億元，同比增長26%，發(fā)展速度明顯加快。
今年在疫情影響下，華遠仍然保持了較為強勁的增長。數(shù)據(jù)顯示，前三季度華遠地產(chǎn)銷售額達110億元，同比增長19%。
“全年165億元銷售目標及150億元回款目標基本上是可以完成的，內(nèi)部正在向更大的銷售規(guī)模發(fā)起挑戰(zhàn)。” 華遠地產(chǎn)相關負責人表示。
截止2020年中，華遠地產(chǎn)擁有總土地儲備貨值超過600億元，主要布局在北京及周邊、廣州、重慶、長沙、西安等一線及強二線城市，能夠支撐公司未來3-5年的發(fā)展。與此同時，華遠地產(chǎn)還積極與優(yōu)質(zhì)房企加大合作，尋求規(guī)模的進一步突破。
經(jīng)營全面回暖，也讓華遠地產(chǎn)的在手現(xiàn)金達到近年來高點。據(jù)其三季報顯示，華遠地產(chǎn)持有貨幣資金達86億元，較2019年末的71億元增長21%。
更為重要的是，華遠地產(chǎn)在加快發(fā)展節(jié)奏的同時，并沒有降低對企業(yè)效益的要求。在“去庫存戰(zhàn)略”之下，華遠上半年銷售回款率達到99%，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，極大提高了“造血”能力。
質(zhì)量發(fā)展 制勝未來
無數(shù)一夜崩塌的失敗案例早已告訴我們答案，從長周期來看，市場更偏愛扎實基礎、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)階段性的完成了中國城市化進程和“蓄水池”的使命，接下來將由規(guī)模化競爭轉向質(zhì)量化發(fā)展的階段，誰率先調(diào)整，充分準備，誰將掌握未來市場的主動權。
今年初，華遠地產(chǎn)就堅決定下了“去庫存、降負債、增利潤”的經(jīng)營方針，尤其是在“降負債”上舉措不斷。
一方面，華遠地產(chǎn)主動償還短期融資，更多保留中期或中長期融資產(chǎn)品，充分保障公司資金鏈安全；另一方面，加強現(xiàn)金流管控，一年內(nèi)到期或可行權的債務償付事宜已提前考慮并做了充分準備，并在內(nèi)部進行壓力測試。
也正是在這個過程中，今年8月20日，住建部與央行召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會上，首次提及“重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”。其目的之一，就是“矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為”。
針對這個以“三道紅線”為核心內(nèi)容的房企融資新規(guī)，央行副行長潘功勝表示：“這是房地產(chǎn)市場長效機制建設的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。”
“三道紅線”激起千層浪，地產(chǎn)圈大有達摩克里斯之劍落下的感覺。
“在招拍掛制度之前，房地產(chǎn)處于土地紅利階段，招拍掛制度之后，房地產(chǎn)進入金融紅利階段。‘三條紅線’開始后，行業(yè)就進入管理紅利時代。”萬科集團董事會主席郁亮認為“三條紅線”的監(jiān)管政策對行業(yè)影響不亞于2002年的土地招拍掛制度。
加大房地產(chǎn)企業(yè)金融監(jiān)管的力度，改變了行業(yè)游戲規(guī)則，但這卻顯現(xiàn)出華遠地產(chǎn)年初“去庫存、降負債、增利潤”九字方針的前瞻性。
不僅如此，在宏觀調(diào)控常態(tài)化以及“三道紅線”的緊箍咒念響，對于更具政策敏感性的華遠地產(chǎn)而言，反倒是進入了市場表現(xiàn)機會更好的時期。
“行市好時，國資企業(yè)的優(yōu)勢特點不那么明顯，但當市場進入調(diào)整期，回歸理性時，國企的優(yōu)勢便凸顯了出來。”一位地產(chǎn)業(yè)人士表示，華遠的企業(yè)屬性決定了其擁有更適應市場波動和環(huán)境變化的能力。
尤為重要的一條就是國企房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道與資金成本，會成為決定未來發(fā)展走向的優(yōu)勢競爭力。回過頭看，2018年華遠地產(chǎn)的突然加速，不無道理。
相關評級機構此前指出，相較于規(guī)模相似的其他房企而言，華遠地產(chǎn)的融資成本有明顯優(yōu)勢且渠道暢通，華遠地產(chǎn)在融資渠道和資金成本上的雙重優(yōu)勢，有助于推進公司對現(xiàn)有存貨的開發(fā)和去化速度。
比起資本支撐，更重要的是華遠這樣的房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠展現(xiàn)出足夠和同行實現(xiàn)差異化競爭的全業(yè)態(tài)產(chǎn)品體系和全齡化服務體系。
在產(chǎn)品端，華遠地產(chǎn)擁有住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)、小鎮(zhèn)六大產(chǎn)品系，業(yè)務布局涵蓋房地產(chǎn)全業(yè)態(tài)。就在今年上半年，華遠地產(chǎn)還對“產(chǎn)品+服務”戰(zhàn)略進行了全面升級，通過健康、智慧、成長三大維度升級，挖掘并提升項目價值，為產(chǎn)品賦能，提升產(chǎn)品溢價能力。
在服務端，華遠地產(chǎn)一手打造的社區(qū)服務平臺Hi平臺，在上半年最考驗服務能力的疫情時期，Hi平臺多維度開展服務關懷舉措共計93項，通過聯(lián)合社區(qū)物業(yè)、愛心商家，采用線上+線下相結合的模式，為社區(qū)業(yè)主提供了多種多樣的便利服務。
對于未來，顯然不斷提升自身安全邊際和產(chǎn)品力的華遠，再次展現(xiàn)出其穿越周期的姿態(tài)。
結語
《基業(yè)長青》一書中講到過一個非常重要的觀點——“保存核心，刺激進步”。“保存核心”是指基業(yè)長青的企業(yè)都是堅持保持企業(yè)的核心理念、價值觀與原則不變，而“刺激進步”是指企業(yè)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術必須隨著時代環(huán)境的變化持續(xù)進步。
這恰恰正是華遠地產(chǎn)過去37年來的真實寫照。國企背景，潛心經(jīng)營，助推了華遠地產(chǎn)從無到有、從有到大的發(fā)展歷程；在戰(zhàn)略和戰(zhàn)術的靈活變通，及時調(diào)整，則保障了華遠總能夠成功穿越周期，不斷進步，并最終制勝未來。
申請創(chuàng)業(yè)報道，分享創(chuàng)業(yè)好點子。點擊此處，共同探討創(chuàng)業(yè)新機遇！
