上半年完成合同銷售金額1952.7億元，凈負(fù)債率大降23%，賬面現(xiàn)金1209億元，下半年可售貨值高達(dá)6213億，流通性充裕的融創(chuàng)中國(SEHK：01918)，狀態(tài)正佳。
更值得一提的是坐擁3萬億的優(yōu)質(zhì)土儲貨值，近萬億總資產(chǎn)的融創(chuàng)中國正在步步鞏固頭部位置。事實(shí)上，按照一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，融創(chuàng)已位居行業(yè)前五多年。
十年之間，融創(chuàng)從房地產(chǎn)行業(yè)里最大的一匹黑馬發(fā)展成為行業(yè)龍頭?，F(xiàn)在，融創(chuàng)中國不僅穩(wěn)穩(wěn)地穿越行業(yè)周期，逆疫情沖擊業(yè)績穩(wěn)定增長、資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，更是分拆出融創(chuàng)服務(wù)上市等，開枝散葉的向物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域輻射，為未來持續(xù)增長帶來巨大想象空間。
融創(chuàng)中國，何以能逆周期實(shí)現(xiàn)跨越，在巨頭林立的地產(chǎn)行業(yè)里乘風(fēng)破浪？
| 十年增長
何謂好企業(yè)？好企業(yè)能穿越周期，實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增長；在市場差的時候，它依然能夠表現(xiàn)卓越。透過融創(chuàng)交出的2020年半年成績單，也可以看到一個優(yōu)秀企業(yè)的真正功力。
財報顯示，2020年上半年，融創(chuàng)完成合同銷售額1952.7億元，位列房地產(chǎn)企業(yè)第五。以單月合同銷售額來看，雖然經(jīng)受疫情影響，融創(chuàng)仍舊展現(xiàn)出了較強(qiáng)的銷售韌性和經(jīng)營定力——五月起連續(xù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額的同比增長；七月錄得合同銷售金額522.5億元，同比大幅增長26.97%。
營收表現(xiàn)上，上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入773.4億元；核心凈利潤130.4億元，同比提升3%；公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億，同比增長約6.5%；母公司凈利潤率14.2%，同比提升80個基點(diǎn)，多項指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。
更值得一提的是，公司降負(fù)債、降融資成本成果顯著。2020年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)所有者權(quán)益1339億，較上年末的1141億增長17.4%；公司擁有人應(yīng)占權(quán)益970億，較上年末的831億提升16.7%。在凈資產(chǎn)快速提升的同時，凈負(fù)債率大幅下降23個百分點(diǎn)，新增融資成本顯著下降1.9個百分點(diǎn)。以此來看，融創(chuàng)已經(jīng)由原來杠桿驅(qū)動模式逐步向內(nèi)生增長驅(qū)動轉(zhuǎn)型，企業(yè)增長質(zhì)量也得到了進(jìn)一步提升。
截至報告期末，融創(chuàng)現(xiàn)金余額1209億，流動性充裕。
2020年上半年對所有房企來說都是艱難的半年，房地產(chǎn)在疫情的陰影下蹣跚前行，但融創(chuàng)不僅逆市實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)健增長，更在資本結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步優(yōu)化，真正意義上做到了有質(zhì)量的增長以及企業(yè)的進(jìn)一步成長。
將時間線進(jìn)一步拉長， 2020年也正值融創(chuàng)上市十周年，而有質(zhì)量增長、“成長型企業(yè)”，正是融創(chuàng)上市以來的最佳標(biāo)簽。
Source：一點(diǎn)財經(jīng)根據(jù)融創(chuàng)財報整理；一點(diǎn)財經(jīng)制圖
數(shù)據(jù)顯示，十年間，融創(chuàng)公司銷售金額從2010年的71億元上升至2019年的5562億元，增長高達(dá)77倍；營業(yè)收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心凈利潤從15億元提升至271億元，增長17倍。2010年-2020年6月底，公司土地儲備貨值從876億元增加至3萬億元，增長33倍……
跨越式的成長也讓融創(chuàng)贏得了資本市場的認(rèn)可，帶動了股價的持續(xù)性上漲。十年間，融創(chuàng)的股價從上市時的3.48港元一路上漲至今年以來的34-48港元之間，真正意義上做到了彼得林奇口中的10倍股，也為投資者帶來了豐厚的回報。
| 節(jié)奏大師
關(guān)于商業(yè)節(jié)奏的重要性，華為任正非有一句話：“一個領(lǐng)導(dǎo)者重要的素質(zhì)是方向感和節(jié)奏感”。這也非常適用于融創(chuàng)，作為一家有節(jié)奏感和爆發(fā)力的房企，其十年高質(zhì)量增長的背后邏輯，就是始終保持戰(zhàn)略上的敏感性和精準(zhǔn)度，在不同的時期做對不同的事情，拿好地、踩對節(jié)奏、做好產(chǎn)品。
“今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的。” 融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌在業(yè)績會上指出。踏準(zhǔn)周期、抓住拿地窗口期，是一家快速發(fā)展的房企的必備技能，而融創(chuàng)對市場的判斷始終是正確的，在拿地上始終踩準(zhǔn)市場節(jié)奏。
其中，在2016年以前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于量價齊漲黃金發(fā)展期，融創(chuàng)憑借在并購市場上持續(xù)積累了良好的口碑，先后拿下多宗并購大單，迅速做大做強(qiáng)了規(guī)模。
在全國房企搶地最熱鬧的2016年，孫宏斌卻十分小心謹(jǐn)慎。當(dāng)年年中，孫宏斌表示，融創(chuàng)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止一級市場拿地。隨后三年時間里，融創(chuàng)在拿地上始終采取穩(wěn)妥的策略，一方面抓住拿地窗口期從公開市場上找尋合適的拿地機(jī)會，另一方面以自身擅長的并購為抓手合理擴(kuò)張，始終貫徹拿對地、不拿錯地、不拿高價地的拿地準(zhǔn)則。
在三四線市場火熱的時候，孫宏斌認(rèn)為在政府宏觀調(diào)控的背景下，三四線城市的房地產(chǎn)市場價格波動風(fēng)險遠(yuǎn)較一二線城市大得多，所以始終選擇堅守一二線城市。
截至業(yè)績公告日，融創(chuàng)擁有確權(quán)土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位于高能級的一二線城市。良好的城市布局和充足而又質(zhì)優(yōu)價低的土儲，也為融創(chuàng)構(gòu)建起了堅固的風(fēng)險防御墻，為融創(chuàng)在下行周期中的穩(wěn)健發(fā)展贏得先機(jī)。
與此同時，早在2019年，融創(chuàng)就敏銳地感應(yīng)到了國家實(shí)行房地產(chǎn)降杠桿的大趨勢，開始堅決著手降低杠桿，調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低融資成本，比央行要求的還要提前開始。而強(qiáng)大戰(zhàn)略定力和執(zhí)行力如融創(chuàng)，實(shí)施降杠桿僅短短一年半時間，便取得了令人驚喜的成果——2020年上半年，融創(chuàng)有息負(fù)債總額穩(wěn)步下降，凈負(fù)債率大幅下降23個百分點(diǎn)，新增融資成本顯著下降1.9個百分點(diǎn)。
“由于前置性地儲備了充沛而優(yōu)渥的土儲，足夠支撐企業(yè)未來5-10年的發(fā)展，讓融創(chuàng)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)騰挪上擁有了更大的空間和主動性，疊加優(yōu)秀的銷售和回款能力”，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計融創(chuàng)的杠桿將在未來一段時間快速下降，企業(yè)安全性將得到進(jìn)一步釋放和提升。
更值得一提的是。融創(chuàng)在產(chǎn)品力上一以貫之的堅持和精益求精。當(dāng)下，樓市進(jìn)入賣方市場，各家房企紛紛提出打造和升級產(chǎn)品力的發(fā)展，但早在成立之初，融創(chuàng)便提出了打造高端精品的產(chǎn)品策略，并在此后落地打造形成了現(xiàn)代譜系、中式譜系兩個典型產(chǎn)品序列，以及旗下包括壹號院系、府系、桃花源系等經(jīng)典之作，讓融創(chuàng)的產(chǎn)品得以享譽(yù)在布局的每一座城市，構(gòu)成企業(yè)最核心的競爭力。
回頭來看，從拿好地、不拿錯地，到精準(zhǔn)實(shí)施降杠桿，再到從始至終一以貫之的產(chǎn)品力打造，每一步都印證著融創(chuàng)在戰(zhàn)略上的精準(zhǔn)性和前瞻性，最終助推了融創(chuàng)十年的高質(zhì)量成長。
| 未來野望
從名不見經(jīng)傳到排名前五，融創(chuàng)的發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)堪為一種現(xiàn)象級的存在。它還在不斷裂變、不斷向上生長，站在新十年的新起點(diǎn)上，融創(chuàng)有著更新更長遠(yuǎn)的規(guī)劃。
一方面，融創(chuàng)高達(dá)2.5億平米、80%布局于一二線的優(yōu)質(zhì)土儲，將構(gòu)成公司未來發(fā)展最堅實(shí)的安全墊，助推公司在未來繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量增長。
房地產(chǎn)市場的競爭，歸根到底是土地、資金和人才的競爭。孫宏斌現(xiàn)場表示，“現(xiàn)在是土地市場風(fēng)險最大的時候，開發(fā)商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍的貴，房價壓力挺大的。很多公司在上半年買了很多貴的地，上半年不是很好的拿地機(jī)會，下半年和明年上半年機(jī)會好一點(diǎn)。
在土儲上，融創(chuàng)“手有余糧，心中不慌”，在土地價格越來越貴的當(dāng)下，融創(chuàng)前瞻性地為未來儲備了充足的“彈藥”，也決定了公司未來將具備的強(qiáng)大市場競爭力。
在資金上，融創(chuàng)持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，堅定實(shí)施降杠桿，伴隨著財務(wù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，將使其在未來走得更加從容。
在人才上，融創(chuàng)高管的穩(wěn)定性和對人才的強(qiáng)大吸引力曾讓許多房企都紛紛學(xué)習(xí)取經(jīng)，這也構(gòu)成了融創(chuàng)強(qiáng)大的競爭力來源。在人、地、錢上所形成的正向循環(huán)，勢必將推動融創(chuàng)走入一個更加良性高質(zhì)量發(fā)展的階段。
另一方面，融創(chuàng)也在積極實(shí)施“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，發(fā)展文旅、文化等市場空間廣闊、與主業(yè)可以協(xié)同發(fā)展的多元產(chǎn)業(yè)，謀求未來的增長極。
融創(chuàng)在2019年初將集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略升級為“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”，開啟復(fù)合型企業(yè)集團(tuán)的新篇章。圍繞這一邏輯，融創(chuàng)基于地產(chǎn)主業(yè)做出延展，搭建了融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個下屬產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊。
其中，融創(chuàng)文旅在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，經(jīng)營快速回歸正常。4月之后，融創(chuàng)文旅的單月收入、客流量、酒店入住率、樂園客流等指標(biāo)均呈現(xiàn)逐月上升趨勢。截至8月25日數(shù)據(jù)，當(dāng)月文旅集團(tuán)收入已達(dá)5億元，融創(chuàng)樂園客流量達(dá)243萬人次，商業(yè)客流量達(dá)1021萬人次，基本恢復(fù)至疫情前水平。
融創(chuàng)文化同樣在一系列運(yùn)營整合之后成績初顯。目前，融創(chuàng)文化的內(nèi)容制作逐步進(jìn)入穩(wěn)定輸出階段，并不斷深化打造IP長鏈運(yùn)營體系。2020年初，融創(chuàng)文化收購亞洲知名視覺特效和動畫公司Base Media，其首部原創(chuàng)動畫作品《許愿神龍》將于2020年全球上映；融創(chuàng)影視共同出品的致敬共和國功勛人物的建黨一百周年獻(xiàn)禮片、國家一號電視劇《功勛》，計劃于2021年國慶檔播出；聯(lián)合出品影片《刺殺小說家》也將于2021年春節(jié)上映，備受市場期待。
隨著各項業(yè)務(wù)的穩(wěn)步推進(jìn)，融創(chuàng)IP實(shí)景落地以及板塊之間的聯(lián)動互補(bǔ)效應(yīng)已然形成。上半年，文旅與文化業(yè)務(wù)板塊進(jìn)入深度互動階段，比如阿貍裝置展落地八城融創(chuàng)茂，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)容IP與線下實(shí)景的相互賦能，為“內(nèi)容+平臺+實(shí)景”戰(zhàn)略提供了先行經(jīng)驗(yàn)。
“在一眾房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉(zhuǎn)型樣本中，融創(chuàng)向文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的方向顯得最為自然，因?yàn)檫@些產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的協(xié)同性更高。” 原花旗銀行董事總經(jīng)理、中國研究所所長、首席策略師、亞洲地產(chǎn)研究組組長蔡金強(qiáng)預(yù)計，疫情之后，我國消費(fèi)者國際上的出游將大大減少，在內(nèi)循環(huán)驅(qū)動本土消費(fèi)情況下，融創(chuàng)文旅、文化將迎來重大發(fā)展機(jī)遇。
| 結(jié)語
戰(zhàn)略的本質(zhì)是抉擇、權(quán)衡和各適其位。過去十年間，融創(chuàng)的成長堪稱房地產(chǎn)業(yè)的一個奇跡。在經(jīng)歷過規(guī)?？癖嫉氖曛螅治粘渥愕耐恋?、資金、人才資源的融創(chuàng)，有了更多向未來進(jìn)擊的底氣。
未來，孫宏斌要在繼續(xù)造夢的同時，將夢想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，讓融創(chuàng)走得更加腳踏實(shí)地。
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