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存量房市場(chǎng)率先回暖，新房市場(chǎng)仍在“蟄伏”，隨之變化的是社會(huì)居住觀念，由于存量房掛牌量激增，使得買方從“沒得挑”變?yōu)?ldquo;任你選”，這是買方的機(jī)會(huì)，似乎也是市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

身處其中的居住服務(wù)頭部平臺(tái)貝殼，于3月14日公布了2023年四季度及全年業(yè)績(jī)，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額31,429億元人民幣，同比增長20.4%，正如市場(chǎng)預(yù)期一樣，貝殼交出了令人驚喜的答卷。

存量房交易額同比增28.6%，貝殼基本盤依舊穩(wěn)固

接力三季度逆勢(shì)增長的表現(xiàn)，2023年四季度貝殼再次取得理想成績(jī)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年第四季度總交易額為人民幣7,356億元，同比增加13.7%。盈利方面，2023年第四季度凈利潤達(dá)到人民幣6.7億元人民幣，同比增加80.2%。

其中，新房業(yè)務(wù)交易額取得小幅增長，存量房業(yè)務(wù)則表現(xiàn)尤為亮眼。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，存量房交易的總交易額高達(dá)20,280億元人民幣，同比增加28.6%；新房交易的總交易額為10,030億元人民幣，同比增加6.7%。

盡管，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整的“深水區(qū)”，但貝殼傳統(tǒng)業(yè)務(wù)卻始終保持核心業(yè)務(wù)的穩(wěn)定向前，這背后主要有以下幾個(gè)原因。

一是貝殼自營經(jīng)紀(jì)品牌更多聚集在高能級(jí)城市，基于這一特性，貝殼及旗下品牌能夠更快地抓住新政釋放出的增量購房需求。

從城市分布上來看，貝殼在深圳鋪設(shè)的門店數(shù)量最多，隨后2-12名依次是成都、廣州、武漢、蘇州、北京、天津、重慶、西安、沈陽、南京、上海。其中大多屬于能級(jí)較高、綜合實(shí)力較強(qiáng)的城市。

中信建投研報(bào)顯示，受益于政策推動(dòng)和市場(chǎng)情緒影響，年內(nèi)二手房成交顯著放量，包含北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市二手房成交同比增長30.1%。

二是在經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，貝殼持續(xù)挖掘和拓展行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月30日，貝殼旗下活躍門店數(shù)量達(dá)到42,021家，同比增長12.2%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)到397,135人，同比增長13.6%。

此外，當(dāng)前的買方市場(chǎng)觀望情緒濃厚，為了保持整體業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性，貝殼搭建了第二增長曲線來抵消風(fēng)險(xiǎn)，而且進(jìn)一步延伸居住價(jià)值鏈，打通了買房、租房至家裝的全價(jià)值鏈。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，貝殼在守住核心業(yè)務(wù)確定性的同時(shí)，新業(yè)務(wù)的成長性也已展現(xiàn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，家裝家居的總交易額為人民幣133億元人民幣，同比增加145.8%。新興業(yè)務(wù)及其他的總交易額為人民幣986億元人民幣，同比增加12.9%。

一方面，貝殼通過新舊房交易→家居裝修→租賃住房管理經(jīng)營的鏈條，提高了業(yè)務(wù)協(xié)同的效果。另一方面，貝殼于2023年10月正式著手收購愛空間家裝公司，進(jìn)一步完善家裝家居全價(jià)值鏈；同時(shí)，旗下整裝品牌被窩模式也逐漸跑通，直營家裝品牌圣都整裝實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

值得注意的是，盡管市場(chǎng)環(huán)境中不確定性猶存，但貝殼的現(xiàn)金流始終充裕，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，貝殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總計(jì)2585萬人民幣，同比增長10.28%，使得貝殼在穩(wěn)固核心業(yè)務(wù)、探索新業(yè)務(wù)的過程中沒有后顧之憂。

2024年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)逐漸由新房向存量房?jī)A斜，市場(chǎng)將萌生新的發(fā)展趨勢(shì)，貝殼又將如何應(yīng)對(duì)？

貝殼如何用服務(wù)“敲開”存量房時(shí)代的大門？

中信建投研報(bào)顯示，2023年1-11月，其關(guān)注的17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增長30.1%，顯著好于同期全國新房和百強(qiáng)房企的表現(xiàn)，二者分別同比下降7.3%和23.3%。

新房交易增速放緩、二手房成交顯著回暖暗示市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，同時(shí)市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)器也在發(fā)生變化，二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位逐漸凸顯，似乎已經(jīng)成為與新房并駕齊驅(qū)的市場(chǎng)新核心。

此時(shí)，對(duì)于居住服務(wù)平臺(tái)而言，盡管傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)依舊是當(dāng)下的基本盤，但未來的增量空間則來自于存量業(yè)務(wù)。由此次財(cái)報(bào)來看，貝殼存量房業(yè)務(wù)收入同比增長15.88%，占總凈收入比例也高達(dá)35.94%。

原本，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的主要價(jià)值是減少市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，但隨著房產(chǎn)交易信息的逐漸透明化、標(biāo)準(zhǔn)化，以及市場(chǎng)供求的轉(zhuǎn)變，價(jià)值鏈的重心開始從信息差向服務(wù)差發(fā)生遷移。

一方面，存量房市場(chǎng)掛牌量持續(xù)走高，以價(jià)換量的現(xiàn)象顯著增加，價(jià)格承壓下探，催生了房屋賣方對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)更高品質(zhì)的要求。

另一方面，購房需求發(fā)生變化，加上房屋具有低頻、高價(jià)、鏈條長等屬性，其決策成本及交易費(fèi)用極高，因而消費(fèi)者不僅看重房屋信息的真實(shí)可信性，更需要經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)指導(dǎo)和服務(wù)保障。

針對(duì)這一現(xiàn)象，貝殼首創(chuàng)的ACN網(wǎng)絡(luò)成為強(qiáng)效催化劑。

最早的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，從房源收集到房屋成交都具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。ACN模式的落地打破了現(xiàn)狀，其以信息共享、跨店合作、分?jǐn)倐蚪鸬姆绞綄⑹找娣謹(jǐn)傊粮鳝h(huán)節(jié)的經(jīng)手人，使得經(jīng)紀(jì)人之間從傳統(tǒng)的互相競(jìng)爭(zhēng)、零和博弈，轉(zhuǎn)換為互幫互助的協(xié)作關(guān)系。

經(jīng)紀(jì)人之間合作效率提高，貝殼的運(yùn)營效率也隨之提升。在用戶服務(wù)環(huán)節(jié)，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的弱化使得經(jīng)紀(jì)人的注意力回歸至服務(wù)品質(zhì)上，用戶體驗(yàn)也得以提升。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年第四季度，貝殼的移動(dòng)月活躍用戶數(shù)量平均為4,320萬名，而2022年同期為3,660萬名，同比增長18.03%。

同時(shí)，“貝殼系”逐步擴(kuò)大的門店網(wǎng)絡(luò)也為服務(wù)優(yōu)化打下扎實(shí)基礎(chǔ)。傳統(tǒng)房屋中介依托于眾多線下門店，收集周邊房產(chǎn)信息更便捷，也能夠及時(shí)感知當(dāng)?shù)乜腿鹤赓彿康男枨笞兓詈髮㈤T店資源輸送至線上，與客戶產(chǎn)生更強(qiáng)粘性。

可見，貝殼已經(jīng)鎖定了新趨勢(shì)。而事實(shí)證明，更好的服務(wù)也可以相應(yīng)獲得更多的紅利。2023年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)調(diào)整、觀望情緒濃厚的環(huán)境下，貝殼找房平臺(tái)TOP5%經(jīng)紀(jì)人的月均收入不降反升，較2022年逆勢(shì)提高13.6%。

近年來，隨著AI逐漸滲透各行各業(yè)，居住服務(wù)平臺(tái)也被“攻陷”。此前，我愛我家搶先一步推出了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大模型，旨在提高知識(shí)、系統(tǒng)、人三者的融合度，進(jìn)一步提升服務(wù)質(zhì)量。此外，大模型還被應(yīng)用于經(jīng)紀(jì)人篩選、培訓(xùn)、作業(yè)等諸多場(chǎng)景。

目前，貝殼將AI應(yīng)用至已有功能的升級(jí)，比如貝殼APP根據(jù)對(duì)用戶點(diǎn)擊行為的分析，實(shí)現(xiàn)推薦內(nèi)容隨時(shí)更新，秒級(jí)時(shí)間內(nèi)的千人千面，這一AI技術(shù)讓用戶的點(diǎn)擊率提升了一倍；同時(shí)，還推出了首款A(yù)IGC家裝設(shè)計(jì)產(chǎn)品“設(shè)牛”，串聯(lián)家裝家居板塊。

雖然已經(jīng)取得一定成果，但從AI的包容性和應(yīng)用前景來看，這些嘗試只是“小試牛刀”，貝殼在服務(wù)和使用體驗(yàn)上仍有長足的進(jìn)步空間。

結(jié)語

2023年，不難看出，貝殼的基本依舊牢固。近年來，其存量房與新房?jī)纱蠛诵臉I(yè)務(wù)并未因?yàn)橥饬Ω蓴_而劇烈波動(dòng)，反而在規(guī)模和效益上穩(wěn)步前行。

隨著存量房黃金時(shí)代的到來，市場(chǎng)風(fēng)向由賣方轉(zhuǎn)向賣方，“買得到”不再是消費(fèi)者的重點(diǎn)，“買得好”成為關(guān)鍵，由此服務(wù)上的優(yōu)劣將進(jìn)一步拉開各方差距，在這一趨勢(shì)的推動(dòng)下，貝殼順勢(shì)而為或?qū)⒆叩母h(yuǎn)。

作者：璟松

來源：港股研究社

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