扎堆上市的物業(yè)：未來靠社區(qū)智能化拼天下？

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隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量經(jīng)濟時代，物業(yè)管理的價值開始日益凸顯，物業(yè)管理也日漸變成了房產(chǎn)公司的下一個掘金池。在疫情爆發(fā)期間，物業(yè)管理公司更是充分發(fā)揮其“社區(qū)管家”的職能，為居民生活提供了諸多便利。物業(yè)管理公司也借此機會，對外展現(xiàn)了其在極端情況下的特殊作用。

伴隨著物業(yè)管理行業(yè)熱度的持續(xù)攀升，各路房產(chǎn)公司開始競相分拆其旗下的物業(yè)公司上市，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)，也由此迎來了“扎堆上市潮”。

物管行業(yè)迎來扎堆上市潮

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末已經(jīng)有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場，其中有38家選擇在港上市，4家物業(yè)管理公司登陸A股市場，這些數(shù)據(jù)正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的舊傳統(tǒng)。

實際上，自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來，每年新上市的物業(yè)管理公司一直保持在個位數(shù)增長的狀態(tài)，這一現(xiàn)象一直持續(xù)到了2019年才有所好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018年到2020年，新上市的物業(yè)管理公司，分別達到了6家、11家、19家，呈現(xiàn)出了每年翻倍增長的態(tài)勢。

目前在TOP20的房企中，僅有萬科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市，其他房產(chǎn)巨頭旗下的物業(yè)業(yè)務(wù)，如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等等房企物業(yè)公司，均已經(jīng)上市。其中恒大物業(yè)、華潤萬象生活等等公司，在上市不足兩月的時間之內(nèi)，就實現(xiàn)了股價翻番的小目標。

而在物業(yè)管理公司紛紛登上風口的背后，與當前國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境變化有關(guān)。一方面，在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下，加速物業(yè)板塊上市，成了房產(chǎn)企業(yè)“去杠桿、增權(quán)益”的有效手段。具體來說，通過拆分物業(yè)板塊上市，房產(chǎn)公司可以通過股權(quán)融資，降低企業(yè)的實際杠桿和資產(chǎn)負債率，幫助企業(yè)補充現(xiàn)金流。

另一方面，國家相關(guān)部門出臺的“物業(yè)新政”，也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日，國家多部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，受此政策影響，隔日A+H 42家物業(yè)股全線大漲，足見資本市場對于物業(yè)管理板塊的認可。

不過說到底，物業(yè)管理價值得到凸顯的根本原因，還在于中國房產(chǎn)市場正逐漸步入存量經(jīng)濟時代，改善住房體驗以及生活品質(zhì)，成了當前及之后一段時間民眾住房的剛需。而在這一領(lǐng)域，國內(nèi)尚處于初步的發(fā)展階段，未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Γ@才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。

并購加速搶占藍海市場

當然，物業(yè)管理受到資本追捧，與其自身的業(yè)務(wù)模式也有關(guān)系。具體來說，物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)、低杠桿的運營模式，它在前期運營時無需過多的資金投入，而物業(yè)費用又可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外，物業(yè)管理方興未艾，巨大的存量市場以及增值服務(wù)的可能性，為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。

據(jù)此前相關(guān)部門出臺的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》指出，2020年計劃新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民700萬戶，這一改造數(shù)據(jù)是2019年的兩倍。有機構(gòu)測算，3.9萬個舊改小區(qū)預計拉動約1.2萬億元的投資，新的萬億藍海將由此打開。

在此背景下，如何通過投資并購來擴大物業(yè)管理布局，就成了巨頭們當下工作的當務(wù)之急。比如，日前剛剛上市2個月的恒大物業(yè)，就在近期斥資15億，一舉拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)。通過此次并購，恒大物業(yè)在管面積也一舉突破了3.8億平方米，實現(xiàn)了全年擴張目標的22%。

實際上，近年來做物業(yè)并購的遠不止恒大物業(yè)一家。資料顯示，僅在2019年相關(guān)的物業(yè)收購案就有四五起。比如，2019年9月，永升生活服務(wù)耗資4.62億，完成收購青島雅園物業(yè)55%；碧桂園服務(wù)以1.9億元拿下嘉凱城物業(yè)100%的股份；中海物業(yè)以466萬拿下中建捷成物業(yè)100%股權(quán)……

而在這種并購潮的背后，則與多方面的因素有關(guān)。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)集中度分散，直接造成了物管行業(yè)的分散格局，由此給資本提供了改善行業(yè)格局的空間；另一方面，房地產(chǎn)公司的大洗牌，也讓大型房企旗下的物業(yè)公司，有了更好的現(xiàn)金流和利潤，從而使其具備更強的擴張能力?；诖?，物業(yè)管理公司加速并購擴張也就不難理解了。

頭部效應(yīng)愈加凸顯

隨著行業(yè)并購加速，行業(yè)的頭部效應(yīng)也愈加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計，在急速擴張的2020年，物業(yè)管理行業(yè)幾乎每月都會出現(xiàn)物企整合案例。

以碧桂園服務(wù)為例，其以高達2031億（截止2月3日收盤價）的市值，成為唯一一家市值破2000億的物業(yè)企業(yè)，而恒大物業(yè)、華潤萬象生活則以準千億的估值緊隨其后；融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)等物業(yè)公司，市值都在100億-500億港元之間，位居第三梯隊，剩余的都是市值在100億以下的小物業(yè)公司。

除了瘋狂收購之外，頭部物業(yè)企業(yè)還在不斷開拓新的業(yè)務(wù)范圍。比如，很多物業(yè)企業(yè)就通過與地方政府、國有企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等簽約，將服務(wù)范圍向市政、河道等范圍擴展，積極提升其第三方服務(wù)面積，目前包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的多家物業(yè)公司，都已經(jīng)在加速布局城市服務(wù)這條新賽道了。

在規(guī)模上，目前已經(jīng)上市的物企在管面積達到1億平方米以上僅有十家，如此大的在管面積規(guī)模，決定了后面的小玩家很難有機會追上，這也決定了接下來物業(yè)管理的競爭，只會是頭部物業(yè)管理公司之間的競逐。

實際上，目前頭部物業(yè)公司在規(guī)模上的角逐早已經(jīng)展開了。據(jù)近期曝光的2021年恒大物業(yè)“軍令狀”顯示，恒大將在2021年實現(xiàn)兩大目標：一是實現(xiàn)月新增在管面積3000萬平方米；二是實現(xiàn)每季度利潤都較上年同期實現(xiàn)50%以上的增長。若達成這一目標，恒大物業(yè)的在管面積在未來一年將會達到6億平米，其凈利潤將會達到39億元；與之規(guī)模相當?shù)谋坦饒@服務(wù)，在近兩年圍繞基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù)，也進行了多次收購布局，經(jīng)過投資并購其在管的物業(yè)面積不斷擴大，行業(yè)影響力節(jié)節(jié)攀升。

可以預見，未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競爭還會持續(xù)下去，而擁有更多資源的頭部物業(yè)企業(yè)，也將在此過程中進一步發(fā)展壯大。

下一個十年，物業(yè)管理公司拼什么？

隨著行業(yè)集中度的逐步提升，物業(yè)企業(yè)之間原有的同質(zhì)化競爭問題也日益凸顯。而從種種跡象來看，隨著越來越多的物業(yè)公司上市，資本市場對物業(yè)公司的認知，也在趨于理性。

比如，2020年10月份成功上市的4家物業(yè)企業(yè)中，就有三家物業(yè)企業(yè)，出現(xiàn)了上市破發(fā)的情況。其中10月22日上市的第一服務(wù)，開盤跌幅超過16%，當日收盤報1.76港元，下跌26.7%，10月30日上市的世貿(mào)服務(wù)與合景悠活，也先后破發(fā)。

有業(yè)內(nèi)人士分析表示，未來物業(yè)股的這種分化仍將持續(xù)，能夠受到資本市場關(guān)注的核心物業(yè)股數(shù)量有限，物業(yè)企業(yè)的實際運營能力，將會影響其在資本市場的未來表現(xiàn)。

實際上，隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)逐漸進入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已經(jīng)是大勢所趨。在此背景下，物業(yè)管理公司必須升級其原有的服務(wù)，才能在眾多同質(zhì)化的產(chǎn)品中，探索出差異化、個性化的點，進而開拓出新的利潤增長空間，從而為其在未來的市場競爭中籌備足夠的糧草，打下堅實的基礎(chǔ)。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110

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