作者：魏新峰
出品：科技新知
從桌面互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的今天，新興的商業(yè)模式，都有著極為相似的發(fā)展軌跡。資訊搜索、社交媒體、電子商務(wù)、共享經(jīng)濟(jì)，這些新概念的崛起，都沒能逃出既定的發(fā)展框架，即：從美國開始，跨越太平洋，被中國的創(chuàng)業(yè)者進(jìn)行本土化創(chuàng)新后，再行推出，引發(fā)資本熱潮。但隨著市場成熟，大批尾端創(chuàng)業(yè)者敗北，中美兩方都僅留下數(shù)家贏家，各自再向海外市場爭奪份額。
最典型的例子便是網(wǎng)約車。美國的 Uber 和中國的滴滴相互競爭，資本熱潮引發(fā)網(wǎng)約車大戰(zhàn)，最終活下來的不過寥寥幾家。
各自發(fā)展過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一，便是完成IPO。如今 Uber 已經(jīng)完成上市，滴滴若非遭遇意外，IPO應(yīng)該也早已提上日程。這樣的節(jié)奏，都快成了新興領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)模版了。
近些年興起的共享辦公，便沒有跳出這一框架。過去幾年，WeWork 從美國起步，逐漸在全球各地開拓市場；國內(nèi)，以優(yōu)客工場為代表的共享空間品牌緊隨其后。
到 2019 年，雙方的 IPO 也都先后提上日程，WeWork 作為全球巨頭自然估值不低，傳言中 470 億美元的身價(jià)一度刺激了整個(gè)共享辦公市場的熱度；而原計(jì)劃在去年 Q3 上市的優(yōu)客工場，近日再傳上市計(jì)劃，融資金額在 2 億美元左右。
但是，眼看著近幾年共享辦公熱潮變冷，這兩家能夠向資本市場證明，共享辦公是一個(gè)好故事嗎？
1
WeWork 背后的共享辦公商業(yè)邏輯
要理解 WeWork 背后的共享辦公商業(yè)邏輯并不難，其基本運(yùn)營框架，和國內(nèi)的公寓租賃商自如差不多——
雙方均通過與房產(chǎn)擁有者簽訂長期租約，并以短期交易的方式進(jìn)行二次出租。其最核心的運(yùn)營基礎(chǔ)，是短期租賃的用戶都要承受遠(yuǎn)高于長期租賃的成本。兩者之間的差，便是運(yùn)營方的主要利潤來源之一。
類似的例子到處都是。酒店基本以「日」為收費(fèi)單位，因此，在完全同等的條件下，在酒店居住一年的花費(fèi)，要遠(yuǎn)高于以「月」或「年」為收費(fèi)單位的公寓；在美國早已形成用戶習(xí)慣的汽車租賃行業(yè)，連續(xù)租賃三年，和每天租賃汽車持續(xù)三年，兩者之間的價(jià)格差距也是巨大的。WeWork 做的就是基于這一商業(yè)基本邏輯的生意。
但是，從成立之初，WeWork 便不斷承受著質(zhì)疑——WeWork 在商業(yè)模式上，和房東的投資邏輯存在差異。
投資的目的，是通過一定的手段，維持自有資本的不斷增值，進(jìn)可以增加收益，退可以抵御通脹以及經(jīng)濟(jì)不確定帶來了資本損失。房東之所以選擇 WeWork 作為租賃方，前提是在可接受的價(jià)格范圍內(nèi)長期鎖定租戶，從而最大限度地抵抗經(jīng)濟(jì)衰退或市場不確定性帶來的損失。
WeWork 的商業(yè)模式，是利用房東求穩(wěn)定的需求，在較長的合約期內(nèi)鎖定房產(chǎn)，然后用短期租賃的方式提高租賃價(jià)格，從而賺取差價(jià)。但WeWork又不具備長期鎖定租戶的能力。
一方鎖定租戶，一方鎖定房產(chǎn)，這種做法本質(zhì)上是房東和 WeWork 之間的一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃向上的階段，WeWork 可以通過不斷上漲的租金和租賃需求，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的差異化利潤，但是，一旦商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域遭遇衰退，客戶對于短期租約的可承受價(jià)格必然會(huì)降低，但 WeWork 支付給房東的長期租賃租金是無法隨之下降的，因此則會(huì)產(chǎn)生比較大的虧損風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，空間一旦產(chǎn)生長期空置，其帶來的資金副收益，需要極高的利潤率才能夠覆蓋。以此為基礎(chǔ)，WeWork 的最大軟肋即顯示了出來：它并不具備抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。WeWork 背后的資本來自于投資方，且目前尚未形成足夠的盈利能力，無論上市與否，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者都是股票所有人。
盡管 WeWork 的商業(yè)邏輯并不難理解，但是乘著過去幾年科技互聯(lián)網(wǎng)的大熱潮，WeWork 的估值卻不斷上漲。
這似乎也是過去幾年，資本火熱時(shí)代的一個(gè)創(chuàng)業(yè)典型特征，即故事本身的性質(zhì)，決定了企業(yè)的估值起點(diǎn)。小米做手機(jī)起家，但堅(jiān)定地認(rèn)為自己是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，在無法自證的情況下，還提出了個(gè)「新物種」的概念，為的就是靠互聯(lián)網(wǎng)公司的高市盈率提高企業(yè)估值。
WeWork 同樣如此。從其誕生開始，華爾街的分析師們對 WeWork 最大的質(zhì)疑點(diǎn)就在于，它本質(zhì)上還是一家房地產(chǎn)公司，但市盈率卻走的是科技公司的方向。
2016 年初 WeWork 估值 100 億美元，短短幾個(gè)月后，聯(lián)想控股便以 160 億美元的估值對其進(jìn)行了投資，目的是為了協(xié)助其在中國市場的拓展。到如今 IPO 提上日程，目前 WeWork 的估值已經(jīng)達(dá)到了 470 億美元。但 WeWork 逃不開的，是分析師關(guān)于其資本游戲套利的質(zhì)疑。
相對于外界的評論，投資方對于商業(yè)模型的認(rèn)可才是關(guān)鍵。而壞消息是，今年初，WeWork 的大股東軟銀在與其進(jìn)行了多次談判商討之后，最終放棄了原計(jì)劃的 200 億美元投資，這筆投資本可以讓軟銀成為 WeWork 的控股方，但最終這一數(shù)字定格在了 20 億美元，僅為原計(jì)劃的十分之一。
這似乎印證了整個(gè)科技股的普遍趨勢，即相對于真實(shí)的盈利能力，多數(shù)科技企業(yè)依靠的是資本熱度和創(chuàng)業(yè)概念推高了企業(yè)本身的資本價(jià)值。隨著資本冷卻，趨于冷靜，企業(yè)自身的業(yè)務(wù)能力并不足以支撐其高估值，隨之而來的便是估值大跌和資本不認(rèn)可。
所以，多數(shù)科技企業(yè)，都試圖用未來證明自身的可持續(xù)發(fā)展性。如 WeWork 這樣打著科技互聯(lián)網(wǎng)的旗號經(jīng)營房產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，只能靠花樣繁多的增值服務(wù)證明自身的價(jià)值。
這一特征，在國內(nèi)的共享辦公企業(yè)中尤為明顯。
2
精細(xì)化運(yùn)營，聯(lián)合辦公品牌的發(fā)展托辭
2018 年下半年，凜冬將至的傳言在互聯(lián)網(wǎng)圈逐漸成為現(xiàn)實(shí)，一大批巨頭都在重壓之下被迫裁員，以「共享模式」為基礎(chǔ)的行業(yè)則受到了更加直接的沖擊。
國內(nèi)的共享辦公行業(yè)同樣突然遇冷，裁員、降薪、打折銷售，傳聞中部分共享辦公品牌連年底的年會(huì)都直接取消了。
WeWork 作為先驅(qū)自然是國內(nèi)共享辦公品牌的風(fēng)向標(biāo)，但 2019 年初軟銀的投資大幅縮水之后，整個(gè)行業(yè)都陷入了沒錢的尷尬狀態(tài)中——要知道 2018 年上半年，這些企業(yè)的主題還是擴(kuò)張、兼并和高價(jià)拿房。
「精細(xì)化運(yùn)營」，是整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)圈資本遇冷之后，企業(yè)最常用的公關(guān)說辭。這一說法的提出，看似是企業(yè)對于發(fā)展有了精打細(xì)算的策略，但實(shí)質(zhì)上是對過往「粗暴擴(kuò)張」策略的否定。面對這一說辭，需要搞明白的一個(gè)關(guān)鍵問題是：
在有錢的時(shí)候都在燒錢擴(kuò)張，突然沒錢了，憑什么讓外界相信，你就具備「精細(xì)化運(yùn)營」的能力？
在共享辦公領(lǐng)域，各大企業(yè)給出的具體措施，基本上就一點(diǎn)：擴(kuò)展增值服務(wù)。
2018 年上半年兼并了多家企業(yè)的優(yōu)客工場，在遇冷后提出的第一條轉(zhuǎn)型便是停止燒錢擴(kuò)張。之后，據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，為了實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營，優(yōu)客工場提出了兩項(xiàng)策略：輕資產(chǎn)管理輸出和定制化辦公。
輕資產(chǎn)管理輸出，指的是優(yōu)客工場利用自身的資源，為入駐企業(yè)提供裝修、招商的協(xié)助，甚至包括品牌咨詢、IT 服務(wù)等協(xié)助企業(yè)運(yùn)營的服務(wù)；定制化辦公更容易理解，即根據(jù)入駐企業(yè)的需求進(jìn)行全方位的辦公空間定制。
今年 5 月份拿到了 10 億元融資的氪空間，給出的答案基本相似，其創(chuàng)始人在媒體采訪時(shí)說得很清楚：「服務(wù)小微企業(yè)是我們的根基，我們要牢牢把握好，但過去我們也在服務(wù)一些大中企業(yè)，主要看企業(yè)需求在哪，企業(yè)需要資源，需要生意，甚至是資金需求，我們就圍繞他們做服務(wù)。」
目前，氪空間圍繞小微企業(yè)給出的服務(wù)也是兩種，一種是基于裝修資源、供應(yīng)鏈的分享，另一種同樣為個(gè)性化定制。
滿足客戶對空間的基本需求，進(jìn)而在此基礎(chǔ)之上，借用自身和客戶之間的粘性連接，擴(kuò)展其他需求實(shí)現(xiàn)增值盈利，幾乎是所有「出租空間類」企業(yè)的策略。
To B 的典型是共享辦公，To C 的典型則是自如一類的公寓租賃商。巧合的是，兩者都沒將自身定位為「房地產(chǎn)」而是「資產(chǎn)管理」，順便還加上了互聯(lián)網(wǎng)的標(biāo)簽。
先看自如吧。自如給的增值故事，除了和房租捆綁銷售的服務(wù)費(fèi)之外，更重要的是在擁有了數(shù)百萬自如客之后，這群消費(fèi)能力卓群的年輕人的消費(fèi)需求，是自如獲利的寶藏。所以，自如在過去幾年力推的是保潔、搬家和自如優(yōu)品電商。
這個(gè)想法和氪空間創(chuàng)始人說法一致：「我們就圍繞他們做服務(wù)?！惯@一項(xiàng)如果走通了，那么盈利絕對不是問題。
共享辦公的邏輯和這個(gè)幾乎完全相同，只不過對象從用戶變成了企業(yè)。企業(yè)入駐后，便和共享辦公品牌有了足夠的連接，那么圍繞企業(yè)的需求，就可以全方位地做起來，包括不限于裝修、IT 技術(shù)、物業(yè)管理等，必要的時(shí)候，企業(yè)的融資貸款一類的資金需求，都可以從共享辦公品牌方獲得對應(yīng)的服務(wù)。
無論是公寓還是共享辦公，兩者的想法邏輯上都是成立的。商業(yè)盈利的最大根基，化繁為簡也不過就是「滿足用戶需求」這一項(xiàng)。用戶有需求，我能提供服務(wù)，有前期合作打底，一拍即合，我不賺錢誰賺錢？
但是，這個(gè)邏輯有硬傷。這個(gè)硬傷在于，在空間租賃方提供服務(wù)之前，企業(yè)也好租客也罷，他們的需求是否已經(jīng)得以滿足？其解決需求的方式，是否已經(jīng)形成習(xí)慣？
舉例來說，自如力推的優(yōu)品是一個(gè)電商平臺(tái)，精選電商一定是契合自如客的消費(fèi)需求的。但問題在于，對于大部分消費(fèi)者而言，這一部分的需求早已被淘寶、京東、網(wǎng)易乃至小米滿足了，自如不是在滿足需求而是在替代需求，能否成功需要打個(gè)問號。
共享辦公的邏輯同樣如此。小企業(yè)也好、大企業(yè)也罷，租賃空間是基本需求，對于空間的裝修改造、軟硬件服務(wù)搭建，甚至包括日后的融資借貸，都已經(jīng)有了滿足需求的路徑。共享辦公作為空間提供方，其他服務(wù)上的吸引力，真的能夠改變其消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)多樣服務(wù)增加收入？
這個(gè)問題，也是要打上一個(gè)問號的。而這個(gè)問號的答案，我個(gè)人認(rèn)為是否定的。原因就在于，空間租賃方除了在空間本身的業(yè)務(wù)上具有優(yōu)勢外，其他增值服務(wù)都難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。以空間為基礎(chǔ)提供的增值服務(wù)，和打車平臺(tái)在出租車內(nèi)賣飲料邏輯上完全相同，可能是一個(gè)亮點(diǎn)，但絕對不可能支撐起企業(yè)的營收。
3
共享辦公何去何從？
互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，太多企業(yè)和行業(yè)，多次上演了「高開低走」的戲碼，共享經(jīng)濟(jì)可能是最有代表性的一個(gè)。網(wǎng)約車，共享單車，共享辦公，共享的風(fēng)口上能飛得多高，行業(yè)遇冷時(shí)就墜落的多快。
這些企業(yè)基本上沿襲了「講故事-拉融資-拼規(guī)模-遇打擊-精細(xì)化」的發(fā)展邏輯，但始終沒能回答的一個(gè)最基本的問題就是，到底如何盈利。
高壓之下出創(chuàng)意。不管是網(wǎng)約車賣飲料、送外賣，還是共享單車賣廣告，共享辦公賣定制、賣增值服務(wù)，本質(zhì)上都是成本太高，收益太低的情況下的無奈之舉。
在這一點(diǎn)上，共享辦公的祖師爺 WeWork 花樣要更多，包括收購搜索引擎優(yōu)化和營銷公司 Conductor，買下陌生人社交平臺(tái) MeetUp，甚至于推出了一所名為 WeGrow 的小學(xué)，開展少兒變成教育。
顯然，一個(gè)以房產(chǎn)租賃為基本業(yè)務(wù)的企業(yè)，對各類奇怪的領(lǐng)域表現(xiàn)出了熱情，其背后顯示出的除了所謂的「多樣化經(jīng)營」之外，更多的是沒有頭緒的盈利探索。
但很遺憾，空間租賃方，如果在空間本身難以形成盈利點(diǎn)，那么其他任何嘗試，都不過是錦上添花罷了。沒有錦，花也就沒有任何意義。
如今，WeWork 和國內(nèi)的優(yōu)客工場都想試著上市敲鐘，目前所有的質(zhì)疑都指向了它的基本商業(yè)邏輯，最終它們的 IPO 路途是會(huì)打消還是放大這些質(zhì)疑，招股書一出，所有的答案都會(huì)在經(jīng)營數(shù)據(jù)之中。
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