在國內(nèi)市場深耕13年的長租機(jī)構(gòu)自如，終于邁出了國際化第一步。
5月20日，自如正式推出國際租房平臺(tái)“自如比鄰ZABIT”，首批在中國香港、英國上線2萬余間房源，第一步專注于為中國留學(xué)生提供在外留學(xué)租房服務(wù)。
在許多人的認(rèn)知里，國際化的住房租賃市場成熟度遠(yuǎn)高于國內(nèi)。比如歐美租住市場在上世紀(jì)六七十年代就開始規(guī)范化改造，經(jīng)歷了混亂早期-小幅衰退-投資浪潮-行業(yè)低谷-逐漸恢復(fù)等階段后，目前機(jī)構(gòu)化占比在30%以上。
如果說國內(nèi)租住市場還處于“墾荒”階段，那么已實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理的國際化租住市場，早已處于高度秩序化的業(yè)態(tài)?？勺匀鐬楹卧谶@樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行國際化租房業(yè)務(wù)布局，其中的增長機(jī)又在哪里？
01 一個(gè)確定的增量市場
根據(jù)《2023中國留學(xué)白皮書》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國香港、英國、美國可以說是大陸留學(xué)生的最大目的地。
其中，每年前往英國的留學(xué)生數(shù)量高達(dá)12.9萬人，在很大程度上刺激了當(dāng)?shù)刈夥啃枨螅瑢?dǎo)致市場供給量稀缺，平均月租金高達(dá)11508元，且仍在持續(xù)增長中，形成了每年178億元的巨大市場。
中國香港同樣是大陸留學(xué)生的熱門目的地之一，年在讀留學(xué)生數(shù)量約為8.62萬人。且除了留學(xué)生群體，人才引進(jìn)也在持續(xù)加劇香港的租房需求。根據(jù)香港入境事務(wù)處公布的數(shù)據(jù)，2023年各項(xiàng)人才計(jì)劃的申請超過22萬宗，約有13.5萬宗獲批，其中9萬人已經(jīng)赴港，比3.5萬的預(yù)期目標(biāo)高出數(shù)倍。
國際化住房租賃市場的高機(jī)構(gòu)化滲透率，可以看作是租住市場平穩(wěn)運(yùn)行的標(biāo)志，保障了相對穩(wěn)定的供給。但傳統(tǒng)的服務(wù)業(yè)態(tài)，再加上語言、文化和網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的差異，讓留學(xué)生租房市場滋生了各種各樣的亂象。
以英國為例，留學(xué)生租房需求高漲導(dǎo)致騙局叢生，諸如房源信息不真實(shí)、租金押金易糾紛、房源配置低品質(zhì)差等現(xiàn)象層出不窮。中國駐英國大使館在2023年發(fā)布的《關(guān)于防范各類詐騙的領(lǐng)事提醒》中，特意提到了“租賃房屋詐騙”，提醒中國留學(xué)生警惕租房騙局。
原因并不難解釋。
在留學(xué)生數(shù)量呈上升趨勢的背景下，“一房難求”已然成了普遍現(xiàn)象，在“租房焦慮”心理、缺少省心找房渠道等因素的作用下，為一些不法分子提供了作惡的空間。譬如通過冒充房東、偽造合同等方式，要求留學(xué)生在看房時(shí)提前支付定金，最終讓定金“打了水漂”。
相比之下，中國香港的租住環(huán)境要樂觀許多，但囿于租住需求持續(xù)增長，而當(dāng)?shù)赜秩狈Ω咝詢r(jià)比的優(yōu)質(zhì)供給，缺少知名度高的找房平臺(tái)，在開學(xué)季到來時(shí)還沒有找到心儀的房子，已經(jīng)是一種常態(tài)。
自如選擇中國香港和英國作為第一站，并且將主要的目標(biāo)人群錨定在了中國留學(xué)生群體，顯然是深度調(diào)研后的理性選擇。
一方面，中國留學(xué)生租房已經(jīng)是迫切的剛需，每年的市場規(guī)模高達(dá)數(shù)百億元，且線下為主的看房、簽約流程，對熟悉移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境的中國留學(xué)生群體并不友好；另一方面，自如在國內(nèi)的布局以一線和新一線城市為主，本身就是中國留學(xué)的主要生源地，2013年開始的“海燕計(jì)劃”已經(jīng)服務(wù)超過370萬畢業(yè)生，在學(xué)生群體中有著不可小覷的影響力。
由此來看，自如的國際化布局并不激進(jìn)，將留學(xué)生群體作為切入點(diǎn)，以一種水到渠成的方式將自身的品牌影響力延伸到中國香港和英國，滿足中國留學(xué)生在外租房需求的同時(shí)，也為自己找到了一個(gè)確定的增量市場。
02 屬于自如的機(jī)會(huì)在哪
看到中國留學(xué)生在外租房機(jī)會(huì)的，絕不止自如一家。國內(nèi)并不缺少主打“境外、海外房產(chǎn)租售”的創(chuàng)業(yè)者，小紅書、抖音等社交平臺(tái)上也從來都不缺少面向留學(xué)生租房的內(nèi)容。問題在于，大多建立在信息不對稱的基礎(chǔ)上，只抓住了“留學(xué)生的租房需求”一個(gè)環(huán)節(jié)，甚至可能會(huì)助推租房詐騙、無良轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象的出現(xiàn)。
想要破解留學(xué)生租房的難題，必須要回到供需的視角下。
留學(xué)生“一房難求”的癥結(jié)，源于信息不對稱造成的“賣方市場”，國外缺少影響力高的線上長租平臺(tái)，留學(xué)生只能從熟人、社交媒體等少數(shù)渠道了解信息，外國機(jī)構(gòu)的房源無法和留學(xué)生建立有效連接。
雖然自如的國際化布業(yè)務(wù)剛起步，但憑借在國內(nèi)長租領(lǐng)域的破局經(jīng)驗(yàn)，精確給出了可行的解題方向。
首先是需求端。
自如APP和微信小程序上已經(jīng)增加了自如比鄰ZABIT版塊，有在外租房需求的留學(xué)生可以進(jìn)入自如比鄰ZABIT查看學(xué)校附近的房源，包括位置、戶型、租金等等，提供了圖片、視頻等多種在線看房方式；找到合適的房源后，在自如云客服的幫助和指引下，對房源及周邊進(jìn)行全面了解后，可與房源租住機(jī)構(gòu)進(jìn)行對接并完成簽約。
然后是供給端。
自如將第一站選在了中國香港，以及英國倫敦、伯明翰、曼徹斯特等留學(xué)生聚集的城市，和當(dāng)?shù)氐淖庾C(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，幫助他們實(shí)現(xiàn)房源的數(shù)字化展示，同時(shí)提供穩(wěn)定的高質(zhì)量客群，通過更加透明、更加高效的找房服務(wù)，消除了中間的信息不對稱。
簡而言之，自如扮演的是“橋梁”的角色。
比如在找房服務(wù)上，自如建立了7x24小時(shí)的云服務(wù)管家，找房過程中遇到的任何問題，都可以在云服務(wù)平臺(tái)上反饋。同時(shí)自如比鄰ZABIT的所有房源在簽約前都會(huì)進(jìn)行核驗(yàn)，確保房源品質(zhì)沒有問題、符合客戶預(yù)期。假如租住過程中出現(xiàn)了品質(zhì)問題，自如還提供了品質(zhì)問題享賠付的服務(wù)。
而在供給端的服務(wù)上，自如將向合作機(jī)構(gòu)提供數(shù)字化運(yùn)營服務(wù)，通過云端的銷售和服務(wù)來提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率。除此之外，自如已經(jīng)開始為一些機(jī)構(gòu)客戶提供定制開發(fā)和SaaS服務(wù)，基于積累13年的運(yùn)營管理、組織管理、項(xiàng)目管理等能力，為合作伙伴快速搭建出一整套數(shù)字化服務(wù)體系。
這樣的策略是否可行呢？
至少現(xiàn)階段可以確定的是，中國留學(xué)生群體的租住需求比較集中，為自如提供了進(jìn)行市場驗(yàn)證的契機(jī)，用來檢驗(yàn)在中國市場創(chuàng)造了新價(jià)值的商業(yè)創(chuàng)新，能否在全球市場持穩(wěn)復(fù)制。
03 向世界輸出中國經(jīng)驗(yàn)
正如前面所提到的，歐美租住市場的規(guī)范化始于上世紀(jì)六七十年代。機(jī)構(gòu)化滲透率的指標(biāo)，改造的結(jié)果不可謂不成功，并為中國長租市場提供了有益借鑒。而其卻也有其歷史局限性，主要靠制度化推動(dòng)而非技術(shù)。
中國租住市場的轉(zhuǎn)型，比歐美晚了近40年的時(shí)間，至今90%的房源還是分散式的。過于碎片化的市場，對標(biāo)準(zhǔn)化、集約化運(yùn)營管理的挑戰(zhàn)不言而喻，倒逼自如等專業(yè)機(jī)構(gòu)，必須在技術(shù)上進(jìn)行持續(xù)投入。
從市場成熟度來看，中國市場較于歐美還有很長的距離；可聚焦到租住體驗(yàn)和管理運(yùn)營上，中國已經(jīng)形成了代差優(yōu)勢。中國留學(xué)生吐槽“租不到房”時(shí)，在中國的外國博主已經(jīng)開始分享“中國式租房”體驗(yàn)。
一位名為Jason Living in China的英國博主，曾在社交媒體上寫道：找房到簽約全部通過APP完成、所見即所得的滿分體驗(yàn)、從合租整租到高端住宅的多樣化選擇、家具家電配置齊全，以及房子的簡約美學(xué)設(shè)計(jì)和超棒的視野……如果你剛來到中國，自如就是你的第一個(gè)中國朋友，能幫你很好地安頓下來。
另一位名為空空歐尼的韓國博主，和閨蜜上演了一場跨國租房挑戰(zhàn)：兩個(gè)女孩想要找有電梯又漂亮，能喝酒、健身的房子。即便要求過于“刁鉆“，但自如管家在了解需求后，很快為他們篩選出了三個(gè)候選，最終在12小時(shí)內(nèi)完成了租房極限挑戰(zhàn)。最讓空空歐尼震驚的是，在韓國租房需要3-6萬塊的押金，在中國居然可以免押金。
“中國式租房”在海外市場的走紅，正在引發(fā)一場微妙的蝴蝶效應(yīng)——扎根中國市場的自如，開始成為國外知名商學(xué)院的研究對象。
比如被金融時(shí)報(bào)評為“歐洲第一商學(xué)院”的巴黎HEC商學(xué)院，將自如作為商業(yè)案例進(jìn)行剖析，對中國租房模式的變革進(jìn)行系統(tǒng)性復(fù)盤后認(rèn)為：歐美國家的租房制度比較健全，但自如的數(shù)字化解決方案在模式上的變革更為深刻，在租客和房東間搭了一座數(shù)字化的“橋”，改變了傳統(tǒng)的租賃關(guān)系，而且整個(gè)系統(tǒng)更加高效。
理解了上述背景，再來審視自如的國際化布局，不難給出一個(gè)樂觀的答案：隱藏在2萬余間房源背后的，是數(shù)字化能力、平臺(tái)化運(yùn)營、差異化體驗(yàn)組成的中國解決方案，可以在技術(shù)上一定程度彌合國內(nèi)外租房環(huán)境的差異，為在外的中國學(xué)子打造和國內(nèi)一樣自如的居住生活體驗(yàn)。
把視角再放大一些的話，將“中國經(jīng)驗(yàn)”輸出到全球，何嘗不是一種新的出海范式：除了商品出海、品牌出海等固有路線，還可以利用體驗(yàn)代差開辟一條構(gòu)建新增長極的路徑。
04 寫在最后
不管是在國內(nèi)還是國外，年輕人都是租房的主力軍。
他們天生就是網(wǎng)絡(luò)原住民，并且有著相似的生活態(tài)度：不喜歡傳統(tǒng)束縛，拒絕被瑣碎的事項(xiàng)捆綁，習(xí)慣用互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化的方式節(jié)省時(shí)間和精力，以更好地適應(yīng)當(dāng)下的生活。
沿循這樣的邏輯，信奉長期事業(yè)的自如，勢必會(huì)將國際化作為長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，不排除在中國香港和英國打頭陣后，繼續(xù)向美國、日本、加拿大、新加坡、澳大利亞等熱門的留學(xué)目的地進(jìn)軍。
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