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按照往年的經(jīng)驗(yàn)，春節(jié)后的返城高峰將是房屋租賃市場(chǎng)的小陽(yáng)春，但新型冠狀病毒這一黑天鵝的出現(xiàn)，徹底打亂了市場(chǎng)周期性的規(guī)律。特別是對(duì)于蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌而言，這場(chǎng)戰(zhàn)役不可謂不棘手。

2019年剛剛經(jīng)歷了長(zhǎng)租公寓的洗牌賽，不少中小企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局，在資本市場(chǎng)中占得先機(jī)的頭部玩家，則趁機(jī)擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)規(guī)模。倘若房屋租賃市場(chǎng)的“寒冬”被持續(xù)拉長(zhǎng)，即便是蛋殼這樣上市的企業(yè)，也將面臨一場(chǎng)殘酷的生死考。

原以為在疫情的威脅下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)會(huì)上演共度時(shí)艱的劇情，現(xiàn)實(shí)中的發(fā)生的一幕卻充滿(mǎn)了諷刺性。

01 疫情引發(fā)的“羅生門(mén)”

2月3日的時(shí)候，蛋殼公寓在官微上發(fā)布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，正式宣布推出租客租金返還政策：武漢地區(qū)無(wú)法返程的租客將返還一個(gè)月租金，武漢地區(qū)以外的租客可以享受與當(dāng)?shù)匮悠诜倒ぬ鞌?shù)相同的免費(fèi)延住或租金返還。

從公關(guān)傳播的角度來(lái)看，蛋殼公寓的做法不乏點(diǎn)贊之處，時(shí)間上也趕在了其他長(zhǎng)租公寓品牌前面，可隨后卻引發(fā)了蛋殼“一魚(yú)兩吃”的風(fēng)波。

有業(yè)主表示，2月1號(hào)就收到了蛋殼公寓的單方面通知，以疫情的“不可抗力”為由要求業(yè)主減免房租，其中武漢地區(qū)的房東需要減免三個(gè)月的房租，其他地區(qū)減免的房租普遍在一個(gè)月左右，如果疫情持續(xù)可能還會(huì)延后。

有業(yè)主發(fā)文稱(chēng)與蛋殼公寓簽署租賃合同時(shí)，已經(jīng)設(shè)置了每年一個(gè)月的空置期，一些比較舊的房屋還需要額外增加2.5個(gè)月的裝修空置期，相當(dāng)于已經(jīng)替蛋殼公寓承擔(dān)了空置風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)該因?yàn)榉窝滓咔樵俳o予蛋殼一定期限的免租期。

也有租客提出了質(zhì)疑，返還的租金并不能用于抵扣分期月付租金，而是被限制于服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)等等。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，蛋殼公寓所遭遇的輿論風(fēng)波并不復(fù)雜：在地方政府尚未出臺(tái)房租減免政策的情況下，蛋殼公寓單方面要求業(yè)主免租；租客并沒(méi)有看到免除的租金落袋，資金仍需要在蛋殼的平臺(tái)上進(jìn)行消費(fèi)；同時(shí)房東和租客的免租期存在一定的時(shí)間差，蛋殼公寓被質(zhì)疑借肺炎疫情賺起了“剪刀差”。

不過(guò)從蛋殼公寓官方的表態(tài)來(lái)看，疫情的爆發(fā)讓平臺(tái)承受了巨大的空置和退租壓力，對(duì)于微利的長(zhǎng)租公寓而言，儼然是平臺(tái)方的難以承受之重。只是原本出發(fā)點(diǎn)正確的“免租事件”，最終演變成了業(yè)主、租客、蛋殼公寓各執(zhí)一詞的羅生門(mén)。

截止到目前，蛋殼公寓因?yàn)閱畏矫嬉蠓繓|免租金，已經(jīng)被深圳等地的住建局約談，杭州房管局也已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁長(zhǎng)租公寓單方面停止支付房東租金，或許在某種程度上為房東們吃下了定心丸。

02 “小聰明”的內(nèi)在邏輯

作為一家上市公司，蛋殼公寓深諳“免租事件”的利害。之所以不惜陷入輿論漩渦為代價(jià)耍起“小聰明”，本質(zhì)上還是為了守住現(xiàn)金流。

但按照往年經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)年是租房旺季，春節(jié)前長(zhǎng)租公寓大都會(huì)為節(jié)后高峰提前收房，而這次疫情導(dǎo)致節(jié)后高峰沒(méi)來(lái)，出現(xiàn)大量空置，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊繃。

同時(shí)長(zhǎng)租公寓的盈利基礎(chǔ)在于規(guī)模效應(yīng)，只有當(dāng)手上運(yùn)營(yíng)的房屋數(shù)量達(dá)到一定的量級(jí)，才可以攤薄成本制造盈利的可能性。

從2015年注冊(cè)成立到2020年初掛牌上市，蛋殼公寓在不到5年時(shí)間里將房源數(shù)量增長(zhǎng)到了40萬(wàn)間以上，屬于典型的燒錢(qián)換規(guī)模式增長(zhǎng)。要維持平臺(tái)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就需要以更高的價(jià)格在更短的時(shí)間內(nèi)將房間租出去，也就不難理解免租事件的誘因：要求房東免租無(wú)非是為了降低租房成本，向租客免房租在于提高入住率、降低空置率。

與“免租金”如出一轍的是，蛋殼公寓在2月13日推出了新的優(yōu)惠計(jì)劃：首月立減50%月租金，住滿(mǎn)6個(gè)月后再返20%。

究其原因，長(zhǎng)租公寓有著相當(dāng)高的“轉(zhuǎn)手成本”，需要先把房源租下來(lái)，然后再轉(zhuǎn)租給租戶(hù)，終究存在資金占用成本的情況。如果大量租客因疫情無(wú)法續(xù)租，或者從長(zhǎng)租變成短租，可能會(huì)導(dǎo)致成本與收入的不匹配。即使以低于成本的價(jià)格將房子租出去，也可以在某種程度上為現(xiàn)金流減壓。

卻也可能是一次“走鋼絲”的冒險(xiǎn)行動(dòng)。蛋殼公寓的補(bǔ)貼讓利讓用戶(hù)賺了便宜，卻也終究是回籠資金的手段，平臺(tái)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，租客可能面臨無(wú)家可歸的風(fēng)險(xiǎn)。

1月末的時(shí)候就有認(rèn)證ID為蛋殼公寓的員工在脈脈上披露，蛋殼資金鏈已經(jīng)斷裂，員工1月的工資3月發(fā)放，2月只發(fā)基本工資；也有人在優(yōu)酷上發(fā)布了與蛋殼公寓上海地區(qū)負(fù)責(zé)人的對(duì)話視頻，聲稱(chēng)蛋殼公寓的現(xiàn)金流只能維持到三月中旬。

雖然這些消息的真假仍然存疑，但在蛋殼公寓IPO招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)中，虧損增速明顯高于營(yíng)收增速，主要資金來(lái)源在于與租金融資相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)的貸款，資金鏈斷裂的傳聞絕非空穴來(lái)風(fēng)。

前我愛(ài)我家副總裁胡景暉談及長(zhǎng)租公寓時(shí)，曾描述了一種最壞的情形：“一旦資金鏈斷裂，將出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客的情況。”這樣的情形在長(zhǎng)租公寓的爆雷潮中出現(xiàn)過(guò)，倘若蛋殼公寓這般體量的玩家出現(xiàn)資金鏈斷裂，后果恐不堪設(shè)想。

03 不宜將行業(yè)妖魔化

長(zhǎng)租公寓雖然解決了房屋品質(zhì)不好、服務(wù)差、行業(yè)規(guī)范化等一系列問(wèn)題，符合市場(chǎng)需求，但要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，核心還在于穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)?；蛟S蛋殼公寓之類(lèi)的企業(yè)在上市后，仍然有足夠的時(shí)間來(lái)調(diào)整商業(yè)模式，進(jìn)行有價(jià)值的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，然而外部環(huán)境也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

比如2019年12月份六部委印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶(hù)；住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

蛋殼公寓當(dāng)前的租金貸用戶(hù)比例仍在67.9%左右，“租金貸”也一直是現(xiàn)金流的重要來(lái)源，一旦這部分資金被監(jiān)管又難以在資本市場(chǎng)吸納足夠的資金，擴(kuò)張速度注定會(huì)慢下來(lái)，外界的注意力將聚焦在長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的健康性和盈利性方面，留給蛋殼公寓等玩家優(yōu)化商業(yè)模型的時(shí)間越來(lái)越少。

卻也不至于過(guò)度悲觀，諸如蛋殼公寓等玩家的遭遇，仍然可以歸因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)不善的結(jié)果，不宜將行業(yè)妖魔化。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，長(zhǎng)租公寓的資金回報(bào)周期較長(zhǎng)，接二連三與房東、租客發(fā)生爭(zhēng)議也是資本浮躁的后遺癥。將租房當(dāng)作金融工具運(yùn)營(yíng)，是蛋殼公寓目前最大的危機(jī)。發(fā)展初期，為了快速占領(lǐng)市場(chǎng)，企業(yè)會(huì)不計(jì)成本地?cái)U(kuò)張；成功上市后，企業(yè)能通過(guò)增配股、企業(yè)債、融資借款等更多途徑變現(xiàn)，“運(yùn)營(yíng)方向從一開(kāi)始就跑偏了”。

可以預(yù)見(jiàn)的是，疫情的爆發(fā)讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)陷入了階段性停滯，精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)有機(jī)會(huì)維持正常運(yùn)營(yíng)，熬過(guò)漫長(zhǎng)的寒冬；一些粗放經(jīng)營(yíng)、瘋狂擴(kuò)張、虧損嚴(yán)重、依賴(lài)外部輸血的企業(yè)，也將加速退出市場(chǎng)。

同時(shí)優(yōu)客工場(chǎng)毛大慶、新派公寓創(chuàng)始人王戈宏已經(jīng)站出來(lái)為租賃行業(yè)“*”，希望國(guó)家能夠設(shè)立100億—200億的“中國(guó)租賃產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)扶持基金”。如果這樣的需求成為一種行業(yè)共識(shí)的話，不排除長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在疫后二次增長(zhǎng)的可能，只是前提是先挺過(guò)眼前的兩三個(gè)月。

每個(gè)行業(yè)都有倒下的，也有健康成長(zhǎng)的。長(zhǎng)租公寓行業(yè)終究是民生行業(yè)，承載大量用戶(hù)的租住，需要企業(yè)更穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)。也希望在各方監(jiān)督下剝離風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)租公寓可以撿回初心，踏上正軌。

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