過去一年的長租公寓市場，猶如一個(gè)“圍城”。城外的人還在拼命涌入，城里的人卻已經(jīng)感受到了行業(yè)洗牌的寒意。諸多行業(yè)問題的爆出，將新興不久的長租公寓行業(yè)推到了生存邊緣。有人哭著離開，也有人仍在堅(jiān)守。中駿集團(tuán)旗下的長租公寓FUNLIVE方隅，正是堅(jiān)守者中的一員。
在外人看來，不管將“住”這件事弄得如何五花八門、多姿多彩，終究不過是一張床而已;而在局中人看來，床的舒適固然重要，但如何能夠獲取更多的溢價(jià)才最是重中之重，畢竟，賺錢才是做生意的根本。
面對爆倉門、甲醛門、投訴門、剝離門等諸多現(xiàn)實(shí)，局中人與局外人的反應(yīng)也不盡相同，有人唱衰，有人看好，也有人滿不在乎。唱衰的原因不必多說，發(fā)生這么多事情后，總會有一些悲觀的聲音出現(xiàn)，而看好這個(gè)行業(yè)的局中人，則各有各的理由。
對FUNLIVE方隅來說，雖然2019并不容易，但是它們不僅沒有放慢自己前進(jìn)的步伐，反而越走越堅(jiān)定。對于FUNLIVE方隅副總裁麥偉基來說，長租公寓這一賽道也似乎越激烈越有趣，作為抱有樂觀態(tài)度的局中人之一，麥偉基從市場、產(chǎn)品、運(yùn)營等方面，向我們講述了他眼中的長租公寓賽道，以及他看好這一賽道的理由。
1 、 現(xiàn)在社會有許多人對長租公寓這樣的新型業(yè)態(tài)并不是特別看好，您對此有何看法？
現(xiàn)在許多人不看好的不是長租公寓這一新型業(yè)態(tài)，而是這樣一種包租方式;比如說人們不會說新鴻基地產(chǎn)做的不好，因?yàn)樗叩氖侵刭Y產(chǎn)道路;人們也不會說美國長租公寓運(yùn)營商EQR業(yè)務(wù)發(fā)展不好，因?yàn)樗曰疬\(yùn)營為主，走的是委托管理的道路。所以，長租公寓這類新型業(yè)態(tài)出現(xiàn)的問題更多應(yīng)該是在商業(yè)模式上，人們不看好的也是商業(yè)模式，并非資產(chǎn)或行業(yè)的本質(zhì)。
2 、 當(dāng)下，部分 之前有涉足公寓業(yè)務(wù) 的房企也重新對長租公寓業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，也不乏將其剝離的企業(yè)，如遠(yuǎn)洋集團(tuán)剝離邦舍，朗詩綠色集團(tuán)剝離朗詩寓等，您對此有怎樣的見解？
開發(fā)商布局長租公寓大抵有兩種模式：第一種是開發(fā)商去做包租業(yè)務(wù)，放棄是很正常的，畢竟成本太高;另外一種是開發(fā)商對存量資產(chǎn)進(jìn)行改造，或者配合拿地進(jìn)行持有部分運(yùn)營，問題是沒有找到資產(chǎn)退出的有效途徑，或者說融資成本太高，又缺乏這方面的能力及資源。
而FUNLIVE方隅不同，我們走的是一種“基金管理+連鎖運(yùn)營”的商業(yè)模式，基于我們自有的資本和投拓團(tuán)隊(duì)，我們能從全局出發(fā)去考慮整個(gè)投資鏈條的邏輯，比如如何配合不同的融資手段或者不同融資的渠道，去把不同的渠道都加起來， 最終去優(yōu)化整個(gè)融資組合，這是方隅獨(dú)有的優(yōu)勢;因?yàn)閷τ陂L租公寓這個(gè)行業(yè)來說，如何實(shí)現(xiàn)退出是一個(gè)很重要的問題，現(xiàn)在很多運(yùn)營商都走不掉，所以有些企業(yè)就不做公寓了。
這其實(shí)也是行業(yè)中商業(yè)模式出現(xiàn)問題的原因，本身重資產(chǎn)是沒有問題的，但前提是需要找到退路，如果沒有退路，就會走向爆倉這樣的后果。
3 、 長租公寓市場在前兩年還處于快速增長階段，有大量的運(yùn)營商與資金進(jìn)入，而從2018年開始到現(xiàn)在，我們也看到許多公寓因?yàn)榻?jīng)營不善，陸續(xù)爆倉，這兩年為什么會發(fā)生這樣的變化？
大概在2014、2015年開始，長租公寓行業(yè)開始快速發(fā)展，包租項(xiàng)目的租金大概每兩年到三年漲一次，漲幅大概在5-6%，而租金可以直接影響公寓的運(yùn)營，但業(yè)主并不會根據(jù)運(yùn)營情況的好壞調(diào)整漲幅。比如上海，前十年的平均租金基本沒有太大的變化，從前兩年開始，隨著物業(yè)租金上漲，從有利潤變成了持平，沒多久就處于虧損狀態(tài)了，為什么在2019年進(jìn)入集中爆倉期，因?yàn)樽饨饾q了幾次后，測算模型與租金漲幅不符，運(yùn)營商們承受不住這么高的成本，主要也是他們對市場的預(yù)期太過于樂觀。
FUNLIVE方隅的測算模型與市場其他家不大一樣，方隅會將十年的租金增長全部考慮進(jìn)模型中，再加上基本租金、運(yùn)營成本、裝修成本等，基本將所有的硬性成本都計(jì)算進(jìn)了模型中，如果第一年的租金能夠覆蓋成本，后面十年基本也能覆蓋。所以固定成本是不變量，租金是變量的話，我們能夠計(jì)算到風(fēng)險(xiǎn)有多少。
4 、 如果運(yùn)營商只計(jì)算租金的中間差，整體格局就會變得很小，您怎么看？
如果運(yùn)營商只計(jì)算租金的中間差，那么如何盡可能的節(jié)省成本，就成了核心關(guān)注點(diǎn)。市面上普遍的做法是犧牲空間的舒適度來提升坪效，盡可能節(jié)省裝修成本、人工成本和運(yùn)營成本，但是這樣下去就會導(dǎo)致各類投訴事件的爆發(fā)，比如 “甲醛門”、長期以往的話，這樣不僅不能節(jié)約成本，反而會極大程度的損害品牌自身，可謂損 “人而不利已”。所以在我看來，運(yùn)營商應(yīng)該更多的去考慮如何多元化融資，而不是以節(jié)約成本為由犧牲客戶的居住感受和運(yùn)營服務(wù)的質(zhì)量。
5 、 FUNLIVE方隅在公寓行業(yè)中扮演一個(gè)怎么樣的角色？
方隅有幾個(gè)比較獨(dú)特的商業(yè)模式，以重資產(chǎn)為主，比如收購，或者與其他投資者一起投資項(xiàng)目。同時(shí)方隅也有輕資產(chǎn)的項(xiàng)目，如中駿做業(yè)主，委托我們管理，其他房企系的公寓，集團(tuán)給他們純委托的項(xiàng)目數(shù)量很少，而中駿給我們的支持就是能用來做居住用途的項(xiàng)目，都會給我們?nèi)プ鲞\(yùn)營。
此外就是方隅的連鎖經(jīng)營與基金管理模式，連鎖經(jīng)營我們會把成本分?jǐn)?，并進(jìn)行系統(tǒng)化管理，形成規(guī)模化?；鸸芾砭褪桥c基匯資本合作一些房地產(chǎn)基金，方隅將項(xiàng)目放在基金平臺中，資本方進(jìn)行投資的合作模式，陸續(xù)也會有一些投資者收購方隅的項(xiàng)目，由我們運(yùn)營，這又是委托管理的邏輯。
區(qū)別于以租金差為主要收入的盈利模式，方隅的收入模式除了一般的運(yùn)營管理費(fèi)以外，還會有基金管理費(fèi)，包含前期開發(fā)顧問部分、資產(chǎn)退出部分的利潤。
6 就輕資產(chǎn)輸出而言，剛剛您提到中駿會委托方隅運(yùn)營項(xiàng)目，集團(tuán)如何算這筆賬？
首先，集團(tuán)在拿有些地塊的時(shí)候就已經(jīng)承諾做長租業(yè)務(wù);比如在一二線城市，居住需求很大，租金也有溢價(jià)空間，所以住宅+長租公寓的模式比較理想;對于消費(fèi)相對集中的三四線城市來說，購物中心+住宅+長租公寓的模式更加適合，這樣有助于形成公寓和購物中心、住宅，三者一體的協(xié)同效應(yīng)。
泉州中駿世界城項(xiàng)目就很好的驗(yàn)證了購物中心+住宅+長租公寓這樣的協(xié)同效應(yīng)對于公寓本身的溢價(jià)，是很有幫助的，就這個(gè)項(xiàng)目來說，我們在泉州沒有競爭對手，我們的產(chǎn)品與區(qū)域租戶都十分認(rèn)可，我們的長租公寓溢價(jià)超過住宅租金達(dá)到30%至50%，所以這樣的組合是很成功的。
7 、 就基金管理而言，方隅有何特殊之處？
方隅的基金管理，類似于基金公司但是又不同于傳統(tǒng)的基金管理公司。
方隅有一支專業(yè)團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)基金管理相關(guān)的系列業(yè)務(wù)，我們是一種垂直一體化的模式，即從開發(fā)，設(shè)計(jì)，運(yùn)營，到傳統(tǒng)基金資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的投融管退都是由方隅來負(fù)責(zé);
作為基金管理方，方隅和其他基金管理人也有很大的區(qū)別，我們是長租公寓資產(chǎn)類別“帶運(yùn)營”的基金管理人，基金管理和連鎖運(yùn)營是相輔相成、相互依托的。
除此之外，方隅在重資產(chǎn)投資方面也很有特色，我們和我們的投資者是同股同權(quán)的，對方隅和投資者來說，這樣的模式，更有利于保持雙方利益一致，共同進(jìn)退。
8 、 方隅的產(chǎn)品定位比較高端，今年會有豐富其他層次產(chǎn)品線的考量嗎？
會的。
在2019年8月，我們收購了深圳的窩潮系的社區(qū)，他們主要做城中村的產(chǎn)品，而且拿項(xiàng)目的成本會低;城中村項(xiàng)目其實(shí)也屬于剛需產(chǎn)品，雖然并不是方隅擅長的部分，但是這次收購，能夠幫助方隅將公寓上下游的產(chǎn)品打通，豐富產(chǎn)品線;另外，我們也在觀察考量更高端的項(xiàng)目，因?yàn)樵诟叨隧?xiàng)目中，也有很大差異，這個(gè)還需要時(shí)間去驗(yàn)證。
2020年，我們也會以現(xiàn)有產(chǎn)品為主，做好產(chǎn)品線劃分，梳理品牌故事，并且持續(xù)開拓新版圖。我們希望以一個(gè)新的形象重新面世，能夠讓市場和客戶更清晰的懂方隅，懂方隅的定位，從而也獲得更多認(rèn)可。
9 、 在2019年年初，您為方隅公寓設(shè)立的目標(biāo)是什么？是否實(shí)現(xiàn)？
現(xiàn)在項(xiàng)目出租率差不多達(dá)到了90%以上，基本實(shí)現(xiàn)了年初設(shè)立的出租率、利潤率等運(yùn)營方面的指標(biāo);另外在外拓項(xiàng)目，特別是包租的指標(biāo)上，我們一直在商討盈利模式，這部分相對放慢了腳步。
10 、 2019年對方隅來說，是穩(wěn)步發(fā)展的一年嗎？
我覺得用“打基礎(chǔ)”來形容2019，更加合適。從2017年品牌面世開始，到2018年在商業(yè)模式、項(xiàng)目獲取上的改變，再到2019年項(xiàng)目與成員的增加，我們更多的是在思考應(yīng)該用怎樣的方式去立足于這個(gè)市場。在2020年，我們希望實(shí)現(xiàn)速度上的突破，因?yàn)?020年我們也會有更多的項(xiàng)目落地，我們會抓住更多發(fā)展機(jī)會。
11 、 2020年，市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟，同時(shí)大量的集體租賃房源入市，加之仍有不少企業(yè)在增加產(chǎn)業(yè)鏈條，您怎么看待這樣的市場環(huán)境？
市場經(jīng)濟(jì)本身的好壞，對于方隅的產(chǎn)品影響，其實(shí)不大，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品在一線城市的價(jià)格大都在5000到15000，我們的客群的收入大都比較穩(wěn)定，屬于社會的中流砥柱。同時(shí)我們的體量并不大，所以市場經(jīng)濟(jì)對于我們的影響也相對較小。方隅的產(chǎn)品都是通過對目標(biāo)客群的深度研究，花心思去做出來的，所以我們更加貼合客戶需求，客戶對我們的依賴度也很高。
另外在2020年，我們也會多關(guān)注現(xiàn)在還在市場上活躍的公寓，去看他們?nèi)绾尉?xì)化管理等;2020年也是市場整合的一年，對于整個(gè)長租公寓行業(yè)來說，賽道的競爭越來越激烈，產(chǎn)品也會越來越精，好的必須要更好，不好的也只能被淘汰。
2019年這場長租公寓的“生死大考”，意味著長租公寓已開始走出“野蠻生長”的階段，進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營時(shí)期。一心逐利的“爆發(fā)型”選手逐漸退場，而像FUNLIVE方隅這樣的“耐力型”選手，迎來了登場的最佳時(shí)機(jī)。長租公寓的下半場戰(zhàn)役，即將迎來怎樣的結(jié)局，讓我們拭目以待。
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