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2016年2月19日，財(cái)政部等三個(gè)部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)減住房交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅。此次稅收調(diào)整的政策意圖很明顯，即進(jìn)一步強(qiáng)力支持去庫(kù)存。

這表明地產(chǎn)行業(yè)作為當(dāng)下經(jīng)濟(jì)格局中重要的支撐力量，必須通過(guò)改革和“去庫(kù)存”的手段，來(lái)解決日益嚴(yán)峻的產(chǎn)能過(guò)剩。而這能否借助互聯(lián)網(wǎng)的手段和方法，在一些特別的點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)突破，成為當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)需進(jìn)行深入思考的迫切問(wèn)題。

地產(chǎn)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的高庫(kù)存的現(xiàn)狀是：

因?yàn)榻^對(duì)供應(yīng)量的大幅度提升導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩;

被互聯(lián)網(wǎng)所沖擊，特別是電子商務(wù)以及O2O的興起，所帶來(lái)傳統(tǒng)商業(yè)的變革、非集中化消費(fèi)的分散化、線上取代線下、去中介化等，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。

面對(duì)這種影響，各方力量使盡渾身解數(shù)在尋找一種差異化的方法，希望能夠最終消除影響，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

一、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基本方法：差異化、概念化

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“高庫(kù)存”，地產(chǎn)行業(yè)曾探索過(guò)三個(gè)級(jí)別的做法解決這個(gè)問(wèn)題：

1、1.0級(jí)別：尋找新的概念包裝

1.0級(jí)別的做法通常是尋找新的概念包裝，比如用電商概念、體驗(yàn)概念、吃的概念以及教育概念等，對(duì)原有的所謂商鋪進(jìn)行主題式的改造和包裝，以求有新的轉(zhuǎn)機(jī)。

2、2.0級(jí)別：以租代售、綜合利用金融杠桿

2.0級(jí)別的做法無(wú)非就是突破了商品性投資屬性，發(fā)展出以租代售、綜合利用金融杠桿的方法。然而由于兩種模式收益比的巨大差異，使得開(kāi)發(fā)商意愿不高，所以更多時(shí)候是雷聲大雨點(diǎn)小。

3、3.0級(jí)別：借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的紅利

現(xiàn)在，更多的地產(chǎn)商和地產(chǎn)行業(yè)外的跨界者，似乎都將目標(biāo)聚焦到了互聯(lián)網(wǎng)元素上，意圖通過(guò)借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的紅利，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的基本邏輯

“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的基本邏輯，有以下兩大方面：

1、用服務(wù)代替銷售

在剔除絕對(duì)過(guò)剩供給因素外，在不做結(jié)構(gòu)性調(diào)整的情況下，將因受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊而失去線下實(shí)體商鋪需求的業(yè)務(wù)進(jìn)行升級(jí)體驗(yàn)，用服務(wù)代替銷售，轉(zhuǎn)商鋪銷售鋪為服務(wù)體驗(yàn)鋪，從而實(shí)現(xiàn)存量市場(chǎng)的更新?lián)Q代。

2、吸收線上互聯(lián)網(wǎng)品牌拓展線下業(yè)務(wù)

開(kāi)放地吸收完全由互聯(lián)網(wǎng)線上而生的互聯(lián)網(wǎng)品牌，用其拓展線下業(yè)務(wù)以獲取線下業(yè)務(wù)增量市場(chǎng)。如將“黃太吉”等互聯(lián)網(wǎng)餐飲品牌吸引到線下開(kāi)展各項(xiàng)業(yè)務(wù)，盤活線下商業(yè)地產(chǎn)。

總結(jié)而言，一方面將互聯(lián)網(wǎng)拿走的部分升級(jí)為承接互聯(lián)網(wǎng)線上業(yè)務(wù)的線下落地，另一方面又將在互聯(lián)網(wǎng)線上產(chǎn)生的增量品牌和業(yè)務(wù)拉到線下來(lái)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)承載業(yè)務(wù)的增量注入，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)手段方法以及優(yōu)秀成果的善用。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”升級(jí)的原點(diǎn)

在具體實(shí)踐過(guò)程中，要升級(jí)改造存量以及吸納增量，還需要從思維觀念上重新理解地產(chǎn)在全新的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的功能定位。從銷售標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品到提供服務(wù)場(chǎng)景，再到垂直體驗(yàn)業(yè)務(wù)，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”延伸出的“地產(chǎn)+”正在日漸清晰。

所謂的“地產(chǎn)+”，即讓地產(chǎn)成為全新商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種基本載體和生態(tài)元素，成為一種能夠在地產(chǎn)之上形成的各種商業(yè)業(yè)態(tài)新模式基礎(chǔ)設(shè)施。

這就是“地產(chǎn)+”的有效呈現(xiàn)形式。例如，“地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)”就衍生出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目以及創(chuàng)業(yè)孵化器新概念，“地產(chǎn)+餐飲”則衍生出飲食文化產(chǎn)業(yè)。

全新商業(yè)模式下，地產(chǎn)成為一種基本要素，成為全新商業(yè)生態(tài)模式的組成成分。其最終價(jià)值的實(shí)現(xiàn)與商業(yè)生態(tài)整體價(jià)值的創(chuàng)造息息相關(guān)，已經(jīng)不再是一種簡(jiǎn)單的商品售賣關(guān)系。

“地產(chǎn)+”的實(shí)現(xiàn)，意味著地產(chǎn)更多時(shí)候不再以簡(jiǎn)單售賣的商品出現(xiàn)，而是作為一種運(yùn)營(yíng)的載體，成為度參與實(shí)現(xiàn)O2O新經(jīng)濟(jì)完整價(jià)值的一份子，已經(jīng)無(wú)法簡(jiǎn)單分出獨(dú)立的價(jià)值。

這或許是“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”之所以模式復(fù)雜、一直在被摸索的本質(zhì)原因。

四、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”變革的新邏輯

在追尋最終解決方案的過(guò)程中，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的變革也深深受到了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)自身變化的影響。

1、從“以商品為中心”到“以人為中心”

從PC互聯(lián)網(wǎng)到移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于人的解放——隨時(shí)隨地賦權(quán)用戶，從根本上改變了工業(yè)化時(shí)代“以冰冷的商品為中心”的商業(yè)業(yè)態(tài)，取而代之的是“以人為中心”進(jìn)行商品銷售和需求滿足的全新商業(yè)業(yè)態(tài)。

2、從“產(chǎn)品—營(yíng)銷—供應(yīng)鏈—物流—服務(wù)”的模式，到“社群—用戶—需求—產(chǎn)品—服務(wù)”的模式

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，從“產(chǎn)品—營(yíng)銷—供應(yīng)鏈—物流—服務(wù)”的模式，轉(zhuǎn)變到“社群—用戶—需求—產(chǎn)品—服務(wù)”的模式，更是顛覆了傳統(tǒng)意義上社會(huì)消費(fèi)商品的生產(chǎn)和消費(fèi)邏輯。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的需求邏輯也基本上延續(xù)了這種趨勢(shì)變化，更多的互聯(lián)網(wǎng)元素和思維內(nèi)涵被廣泛使用，出現(xiàn)了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)全新功能定位的態(tài)勢(shì)。

五、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的組合式創(chuàng)新

當(dāng)下，越來(lái)越多主體參與“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”模式的探索中，如YOU+國(guó)際青年公寓、SOHO 3Q、優(yōu)客工場(chǎng)以及酷窩聯(lián)合辦公空間等全新的“地產(chǎn)+”項(xiàng)目，他們都有著一個(gè)共同的特點(diǎn)：其基本商業(yè)邏輯都是圍繞年輕用戶群體提供服務(wù)。這種用戶細(xì)分定位的選擇，直接決定了其運(yùn)營(yíng)手段和方法對(duì)用戶的有效性。

跟大規(guī)模深度開(kāi)展業(yè)務(wù)不同的是，此時(shí)諸多明星項(xiàng)目更多是承擔(dān)著一種商業(yè)模式和運(yùn)營(yíng)模式試驗(yàn)的角色，這種試驗(yàn)從根本上改變了人們對(duì)于房地產(chǎn)的定義。

在傳統(tǒng)定義里，房地產(chǎn)按照用途屬性不同被分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)。在“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”模式探索的新項(xiàng)目邏輯中，“以地產(chǎn)為中心”將被“以用戶為中心”所取代，曾經(jīng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的概念將被遺忘，轉(zhuǎn)而被定義為“為青年用戶群體提供滿足生活、工作、消費(fèi)三種不同場(chǎng)景綜合服務(wù)需求為目標(biāo)的地產(chǎn)”。

圍繞青年群體不同場(chǎng)景提供服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目

當(dāng)下，除了圍繞社會(huì)生產(chǎn)力提供的主力群體——年輕人提供服務(wù)之外，圍繞青少年學(xué)習(xí)、生活、消費(fèi)場(chǎng)景的各種創(chuàng)新式服務(wù)模式也不斷涌現(xiàn)：圍繞學(xué)習(xí)場(chǎng)景的各類特色外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、國(guó)學(xué)班;圍繞生活消費(fèi)場(chǎng)景的星期六小鎮(zhèn)、親子游農(nóng)場(chǎng)、兒童反斗城、迪斯尼等游樂(lè)綜合體項(xiàng)目等。

除此之外，以老年人生活消費(fèi)服務(wù)為載體的各類地產(chǎn)，如生活領(lǐng)域的廣場(chǎng)舞廣場(chǎng)、以房養(yǎng)老新模式，消費(fèi)領(lǐng)域的中老年旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等……越來(lái)越多的模式正在不斷的被發(fā)掘和運(yùn)營(yíng)，從更大范圍重新定義著地產(chǎn)和地產(chǎn)服務(wù)。

在此過(guò)程中，曾經(jīng)的地產(chǎn)元素已經(jīng)不再被記憶，轉(zhuǎn)而被記住的是酷窩聯(lián)合辦公、優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)業(yè)孵化器、商品宅配生活體驗(yàn)消費(fèi)館等概念品牌。所謂的“地產(chǎn)+”概念得以真正實(shí)現(xiàn)，即地產(chǎn)不再是一個(gè)獨(dú)立的商品存在于簡(jiǎn)單的交易環(huán)節(jié)中，而是以支撐平臺(tái)的身份存在于圍繞用戶不同場(chǎng)景消費(fèi)需求滿足的整體服務(wù)鏈條之中。

六、地產(chǎn)將被重新定義

地產(chǎn)之變，從本質(zhì)上說(shuō)，源于其功能定位被重新定義。如今，隨著這種“互聯(lián)網(wǎng)+”的變革的進(jìn)一步深入，更多顛覆式的新模式正在滋生潛長(zhǎng)，成為顛覆地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)的新力量。

1、Airbnb：共享經(jīng)濟(jì)模式下的跨界與無(wú)界

美國(guó)Airbnb模式，從本質(zhì)上說(shuō)是利用共享經(jīng)濟(jì)的概念，打破基本需求被模式化定義的邏輯思維，由原先人們認(rèn)為只有酒店才能提供的服務(wù)，變成所有能夠滿足用戶住宿需求的場(chǎng)所都可提供。

如今，隨著更多的類Airbnb模式的出現(xiàn)，共享經(jīng)濟(jì)概念下，更多的領(lǐng)域的界限將被跨界者打破，“領(lǐng)域無(wú)界”將成為一種常態(tài)。而在地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)界之外還催生出更為顛覆式的模式。

2、后“地產(chǎn)+”時(shí)代：一站式地產(chǎn)解決方案

隨著“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略成為不可逆轉(zhuǎn)的國(guó)家戰(zhàn)略，社會(huì)資源的配置將根據(jù)戰(zhàn)略的變化而不斷優(yōu)化，而在地產(chǎn)領(lǐng)域，則不斷衍生出全新的理念和實(shí)踐。

誕生在上海的方糖小鎮(zhèn)作為一個(gè)創(chuàng)業(yè)孵化器，已經(jīng)與華住(漢庭酒店集團(tuán)的母公司)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)合作。在方糖小鎮(zhèn)中創(chuàng)業(yè)者，可以直接在華住旗下的酒店住宿，從而實(shí)現(xiàn)了工作場(chǎng)景和生活場(chǎng)景的一體化，服務(wù)提供也更加一站式，從而催生了在滿足用戶不同場(chǎng)景需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了生活工作場(chǎng)景的融合、生活消費(fèi)場(chǎng)景的融合、工作消費(fèi)場(chǎng)景的融合，最終朝著生活、工作、消費(fèi)場(chǎng)景的徹底融合發(fā)展。

場(chǎng)景融合，其表象始于存量服務(wù)提供主體的組合式融合，最終會(huì)催生出實(shí)際意義上的真正融合。

這也不是什么新鮮事情，遠(yuǎn)古工商業(yè)的前店后廠，本質(zhì)上就是生活場(chǎng)景和商業(yè)場(chǎng)景的融合。如今的商業(yè)住宅綜合體，又將人們生活和工作的場(chǎng)景實(shí)現(xiàn)了融合。如果人們能在一個(gè)商業(yè)綜合體中的CBD寫字樓中工作，則意味著其工作和消費(fèi)場(chǎng)景也實(shí)現(xiàn)了融合。

無(wú)止境地追求提高社會(huì)效率的商業(yè)，無(wú)法停止其追求全新商業(yè)模式的步伐：從傳統(tǒng)地產(chǎn)的“住宅+商業(yè)”，到個(gè)性化主題式的差異化地產(chǎn)，到結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)元素的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”“，最后到真正意義上“地產(chǎn)+”。

而如今，后“地產(chǎn)+”時(shí)代，正在催生住宅、商業(yè)的融合，催生圍繞目標(biāo)用戶群體不同消費(fèi)場(chǎng)景需求的融合。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，一站式滿足用戶綜合需求的全新地產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)品將來(lái)到，無(wú)論其是否真正的普及，都代表了一種發(fā)展的方向和趨勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)：踏上互聯(lián)網(wǎng)化變革的第一天，地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)就注定了不會(huì)停歇其變革向前的腳步。當(dāng)我們站在2016年的起點(diǎn)處展望地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，差異化發(fā)展之路、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的創(chuàng)新嘗試、“地產(chǎn)+”模式的日漸成熟以及即將到來(lái)的后“地產(chǎn)+”時(shí)代，都將成為2016年地產(chǎn)領(lǐng)域的新熱點(diǎn)，也將成為地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)變革的不變主線。

2016已經(jīng)到來(lái)，所有的地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，你準(zhǔn)備好了迎接全新挑戰(zhàn)了嗎?

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